中國消費者報報道(記者 任震宇)2月23日，最高人民法院發(fā)布了《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(以下稱為《解釋》)，這是《物權法》頒布以來，最高法出臺的第一個與其相關的系統(tǒng)性司法解釋，對在審判實踐中發(fā)現(xiàn)的，包括不動產登記與物權確認或基礎關系爭議、預告登記的效力、善意取得制度的適用等問題做出了規(guī)定。

不動產權屬爭議不能光看登記簿

房產的產權發(fā)生歸屬爭議時應該如何判定?對此，《物權法》第十四條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產登記簿時發(fā)生效力。

但在實踐中，有觀點認為，除非法律另有規(guī)定，未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權，不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。最高人民法院民一庭庭長程新文表示，這在很大程度上導致實踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。

程新文表示，針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規(guī)定對發(fā)生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據(jù)證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

　預告登記后開發(fā)商一房二賣無效

《物權法》第二十條第一款規(guī)定：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。

所謂預告登記，是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

但在實踐中，對于現(xiàn)實登記權利人針對不動產的何種處分，會因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現(xiàn)不當擴大預告登記效力的傾向。

程新文表示，基于預告登記制度的內涵，正確適用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則，為此，《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權效力的“處分行為”進行了限縮性解釋：未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照《物權法》第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力。

程新文表示，這一解釋將“預告登記”的效力限制于于未經預告登記的權利人同意而轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的在法律上危及或者妨礙債權如期實現(xiàn)的行為。

　　機動車物權變動“善意第三人”有規(guī)定

隨著我國機動車的二手交易大量增加，實踐中，機動車名實不符的情況也越來越多，如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。

《物權法》第二十四條規(guī)定，船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

《解釋》規(guī)定，轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為《物權法》第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，但法律另有規(guī)定的除外。

程新文對此解釋說，具體到機動車等特殊動產之上存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況，通過轉讓人的交付取得特定動產物權的人雖未辦理登記，但其已經依法享有物權，故從法律條文的本身涵義以及法律整體的邏輯體系看，其權利應優(yōu)先于轉讓人的一般債權人。換句話說，就是轉讓人的一般債權人，包括破產債權人、人身損害債權人、強制執(zhí)行債權人、參與分配債權人，都應當排除于《物權法》第二十四條所稱的“善意第三人”范疇之外。

　完善了“善意取得”適用規(guī)則

“善意第三人”這一概念涉及“善意取得”概念，《物權法》第一百零六條也對“善意取得”做出了詳細規(guī)定。

而從司法實踐看，與善意取得相關的糾紛非常常見，它不僅存在于物權確認糾紛、執(zhí)行異議之訴等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。最高法指出，《物權法》第一百零六條在理解上存在諸多爭議之處，如何正確適用善意取得制度是《物權法》適用中的一個重點、難點和熱點。

程新文表示，此次《解釋》的制定過程中，厘清“善意取得”概念是一大重點，《解釋》中多處涉及“善意取得”。如《解釋》第十五條規(guī)定了“善意”認定的基本標準，即《物權法》第一百零六條規(guī)定的善意取得中的“善意”具體指什么，以及在訴訟中由誰承擔舉證責任;第十六條、第十七條則分別就不動產善意取得中受讓人非善意的認定、動產善意取得中受讓人重大過失的認定作出具體規(guī)定;這三條規(guī)定與第十八條關于善意的判斷時間的規(guī)定，共同構成了對《物權法》第一百零六條第一款第一項“受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的”的具體解釋。第十九條則針對《物權法》第一百零六條第一款第二項“以合理的價格轉讓”，指出應嚴循立法目的與價值取向，立足個別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認知感受，準確判斷價格是否合理。第二十條對機動車等特殊動產如何適用《物權法》第一百零六條第一款第三項規(guī)定進行了明確。上述條文形成了對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。

此外，《解釋》還基于增進司法裁判的社會認同，簡化裁判理據(jù)的目的，立足于法律不保護非法交易的價值理念，對善意取得制度適用的排除情形進行了規(guī)定。

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