清遠(yuǎn)市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會公告

（第2號） 

       清遠(yuǎn)市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議于2022年6月24日通過的《清遠(yuǎn)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，已經(jīng)廣東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十七次會議于2022年11月30日批 準(zhǔn)，現(xiàn)予公布,自2023年2月1日起施行。

清遠(yuǎn)市人民代表大會常務(wù)委員會

2022年12月7日

清遠(yuǎn)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（2022年6月24日清遠(yuǎn)市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過  

2022年11月30日廣東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十七次會議批準(zhǔn)）

第一章  總則

       第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，推進(jìn)物業(yè)管理和基層社會治理有效結(jié)合，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

       第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動。

       本條例所稱住宅小區(qū)，是指按照城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，已建成或者部分建成并投入使用的相對封閉、獨(dú)立的住宅群體或者住宅區(qū)域。

       實(shí)施物業(yè)管理的其他住宅和非住宅區(qū)域可以參照本條例執(zhí)行。

       第三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)中國共產(chǎn)黨的基層組織，依照《中國共產(chǎn)黨章程》的規(guī)定，積極發(fā)揮作用。

       建立黨建引領(lǐng)下的居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，形成治理合力。

       第四條  市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅小區(qū)物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入基層社會治理體系。

       縣級人民政府應(yīng)當(dāng)為住宅小區(qū)物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作提供經(jīng)費(fèi)保障，為有需要的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府配備物業(yè)管理的專職工作人員。

       第五條  市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，履行下列職責(zé)：

       （一）監(jiān)督和指導(dǎo)縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門貫徹執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定；

       （二）擬定或者制定本市物業(yè)管理相關(guān)配套政策并組織實(shí)施；

       （三）建立和維護(hù)本市物業(yè)管理信息平臺，制定物業(yè)服務(wù)人管理信用制度，建立物業(yè)服務(wù)人信用等級評定體系；

       （四）提供管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；

       （五）指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等工作；

       （六）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

       第六條  縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，履行下列職責(zé)：

       （一）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；

       （二）負(fù)責(zé)共有物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；

       （三）指導(dǎo)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展住宅小區(qū)物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作；

       （四）監(jiān)督和指導(dǎo)前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用等物業(yè)管理活動；

       （五）辦理業(yè)主委員會、物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務(wù)申請招標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)中標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗(yàn)等備案；

       （六）按照工作職責(zé)處理在物業(yè)管理活動中的投訴；

       （七）協(xié)助市、縣級人民政府相關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)工作；

       （八）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

       第七條  市、縣級人民政府有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，在住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域開展監(jiān)督管理和行政執(zhí)法工作：

       （一）市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理區(qū)域電梯等特種設(shè)備安全進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理區(qū)域違法違規(guī)收費(fèi)、廣告內(nèi)容違法等行為。

       （二）城市管理綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域損壞綠地、擅自損毀樹木和園林、違法設(shè)置戶外廣告、違法飼養(yǎng)家畜家禽以及亂丟垃圾、亂涂亂畫、亂張貼等行為。

       （三）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人建立健全和落實(shí)公共秩序維護(hù)制度、崗位責(zé)任制度、秩序維護(hù)人員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案；做好物業(yè)管理區(qū)域流動人口和出租房屋的管理工作；依法查處物業(yè)管理區(qū)域違反社會生活噪音污染防治法律法規(guī)的行為；依法查處職權(quán)范圍內(nèi)的消防違法行為；依法打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市行為；依法查處在物業(yè)管理區(qū)域違反治安管理的行為。

       （四）消防救援機(jī)構(gòu)依法對本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)人以及其他單位和個人履行消防安全職責(zé)的情況進(jìn)行消防監(jiān)督檢查；依法查處職權(quán)范圍內(nèi)的消防違法行為；依法查處物業(yè)管理區(qū)域電動自行車、電動摩托車、電動三輪車違法停放、違法充電、違法進(jìn)入電梯轎廂等行為。

       （五）價格、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、民政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、水利、應(yīng)急管理、文化廣電旅游體育等其他行政管理部門，依照相關(guān)法律法規(guī)，按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理活動監(jiān)督管理和行政執(zhí)法工作。

       第八條  街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

       （一）將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入本市“網(wǎng)格化+信息化”“網(wǎng)格員+信息員”基層社會治理體系；

       （二）為業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和協(xié)助，依法依規(guī)監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人履行職責(zé)；

       （三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會成立換屆選舉小組；

       （四）組織未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未能按時完成換屆的住宅小區(qū)設(shè)立物業(yè)管理委員會；

       （五）辦理業(yè)主委員會備案；

       （六）監(jiān)督公共收益收支公開情況；

       （七）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動；

       （八）協(xié)助市、縣級人民政府相關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)工作；

       （九）根據(jù)需要設(shè)立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，調(diào)解物業(yè)管理活動糾紛；

       （十）協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)消防安全管理問題；

       （十一）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

       第九條  居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本社區(qū)或者行政村內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

       （一）指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動；

       （二）協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會；

       （三）指導(dǎo)業(yè)主委員會換屆選舉和屆中補(bǔ)選工作；

       （四）調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

       （五）協(xié)助、配合街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及市、縣級人民政府有關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)工作；

       （六）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

       第十條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會履行下列職責(zé)：

       （一）加強(qiáng)行業(yè)自律管理，保障物業(yè)服務(wù)人依法執(zhí)業(yè)，維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益；

       （二）編制物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，總結(jié)、交流物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)技術(shù)；

       （三）建立行業(yè)規(guī)范，規(guī)范從業(yè)人員行為，維護(hù)市場秩序和公平競爭；

       （四）監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價規(guī)則；

       （五）組織行業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、從業(yè)紀(jì)律教育；

       （六）組織物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評優(yōu)工作；

       （七）接受政府有關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會的委托，提供物業(yè)相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作；

       （八）對物業(yè)服務(wù)人違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予行業(yè)處分；

       （九）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

       第十一條  縣級人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題。

聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法召集，成員由房地產(chǎn)、價格、城市管理綜合執(zhí)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、公安、司法行政、應(yīng)急管理、消防救援、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、市場監(jiān)督管理、文化廣電旅游體育等行政管理部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會等相關(guān)單位組成。

       物業(yè)服務(wù)人代表、建設(shè)單位代表、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)人根據(jù)工作需要出席物業(yè)管理聯(lián)席會議。

       第十二條  市、縣級城鄉(xiāng)基層網(wǎng)格化服務(wù)管理工作主管部門應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入城鄉(xiāng)基層網(wǎng)格化服務(wù)管理工作體系，以住宅小區(qū)、樓（幢）等為基本單元劃分網(wǎng)格，實(shí)行屬地管理。

       街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織網(wǎng)格員、信息員或者有關(guān)社會組織按照規(guī)定程序完成承接的網(wǎng)格事項(xiàng)，并及時將辦理結(jié)果反饋給相關(guān)行政管理部門。

       第十三條  任何組織、個人在物業(yè)管理活動中需要收集業(yè)主或者物業(yè)使用人信息的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)關(guān)于個人信息保護(hù)的規(guī)定，在合法范圍內(nèi)取得、使用業(yè)主或者物業(yè)使用人信息資料。

任何組織、個人不得非法收集、使用、加工、傳輸業(yè)主或者物業(yè)使用人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開業(yè)主、物業(yè)使用人個人信息。

第二章  物業(yè)管理區(qū)域

       第十四條  物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定劃分：

       （一）同一個建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地不可分割的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

       （二）同一個建筑區(qū)劃內(nèi)被同一圍墻圍蔽成一個封閉區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

       （三）同一個建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用，并且有市政道路、河道或者圍墻等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；

       （四）分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是共用或者被同一圍墻圍蔽成一個封閉區(qū)域的,應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用，并且有市政道路、河道或者圍墻等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；

       （五）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

       第十五條  新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域范圍在銷售現(xiàn)場顯著位置公布。

       舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等行政管理部門應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

       對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會、村民委員會的意見后確定?？h級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第三章  業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

第一節(jié)  業(yè)主大會

       第十六條  法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定的事項(xiàng)和下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

       （一）確定業(yè)主委員會委員津貼標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會專職工作人員的聘請、工作職責(zé)、薪酬標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)費(fèi)來源等；

       （二）對業(yè)主委員會及其負(fù)責(zé)人進(jìn)行審計的有關(guān)事項(xiàng)；

       （三）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決定。

       第十七條  業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等方式表決事項(xiàng)。

電子投票視為業(yè)主真實(shí)意思表示，與書面投票具有同等法律效力。電子投票應(yīng)當(dāng)采用房地產(chǎn)行政主管部門提供的信息平臺進(jìn)行，并核實(shí)業(yè)主身份。

       業(yè)主大會會議表決結(jié)果經(jīng)公開統(tǒng)計和核實(shí)后，會議召集人應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)將表決結(jié)果公開征求全體業(yè)主意見，并將征求意見情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公示。采用集體討論或者電子投票等方式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見情況在物業(yè)管理區(qū)域公示十五日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

       業(yè)主大會會議召開時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。

第二節(jié)  業(yè)主委員會

       第十八條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

       （一）依照管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定對公共收益的收支情況進(jìn)行管理，可以依照有關(guān)規(guī)定以業(yè)主委員會名義開立銀行賬戶；

       （二）制定重大維修工程方案和緊急維修方案，并監(jiān)督方案的實(shí)施；

       （三）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用；

       （四）督促物業(yè)服務(wù)人制定并實(shí)施突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；

       （五）組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

       （六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有物業(yè)檔案、會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；

       （七）協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

       （八）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議重新選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。

      第十九條  業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)依法通過選舉產(chǎn)生。

       業(yè)主委員會委員候選人、候補(bǔ)委員候選人可以通過下列方式從業(yè)主中產(chǎn)生：

       （一）街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦；

       （二）居民委員會或者村民委員會推薦；

       （三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

       同一物業(yè)管理區(qū)域，可以采取以樓（幢）等為單位的方式推舉一名以上候選人。產(chǎn)權(quán)屬于單位的，可以由單位委托本單位人員作為業(yè)主委員會委員候選人、候補(bǔ)委員候選人。

       業(yè)主大會籌備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開十五日前，將業(yè)主委員會委員候選人、候補(bǔ)委員候選人的姓名、房號、政治面貌、職業(yè)類型等可以法定公開的基本情況，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公告。

       第二十條  分期開發(fā)的住宅小區(qū)符合條件的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并為后期開發(fā)物業(yè)預(yù)留業(yè)主委員會委員名額。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

       后期開發(fā)物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會委員。增補(bǔ)后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的最高人數(shù)。

       第二十一條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

       街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對備案材料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行核實(shí)。符合要求的，應(yīng)當(dāng)五日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案回執(zhí)和印章刻制證明；不符合要求的，應(yīng)當(dāng)告知存在的問題。

       第二十二條  業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，簽訂履職承諾書，不得有下列行為：

       （一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

       （二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書；

       （三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

       （四）違規(guī)使用業(yè)主委員會印章；

       （五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

       （六）拒不執(zhí)行行政機(jī)關(guān)關(guān)于業(yè)主委員會的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判；

       （七）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

       （八）違反法律法規(guī)、損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的其他行為。

       業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務(wù)。

       第二十三條  業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物，移交給物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會保管。

       拒不移交前款所述資料、印章等物品的，居民委員會或者村民委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交；經(jīng)督促仍拒不移交的，可以請求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

       職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員不按規(guī)定將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

       第二十四條  經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書和財務(wù)人員等專職工作人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

       同一物業(yè)管理區(qū)域，可以以樓（幢）為單位各推舉一名業(yè)主代表作為工作人員，協(xié)助業(yè)主委員會處理日常事務(wù)。

       業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開業(yè)主委員會委員、專職工作人員的聯(lián)系方式。

       第二十五條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公布下列情況和資料：

       （一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

       （二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

       （三）物業(yè)服務(wù)合同；

       （四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集、使用情況；

       （五）物業(yè)共有部分使用和收益情況；

       （六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況；

       （七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)收支情況；

       （八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

       業(yè)主可以查閱業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議資料等，并有權(quán)就物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時予以答復(fù)。

第三節(jié)  物業(yè)管理委員會

       第二十六條  有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請之日起六個月內(nèi)組織成立物業(yè)管理委員會：

       （一）沒有成立業(yè)主大會的；

       （二）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

       街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會成員的基本情況向全體業(yè)主公示十五日。業(yè)主在公示期間對物業(yè)管理委員會成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式實(shí)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出。公示期滿無異議或者異議不成立的，物業(yè)管理委員會成立。

       第二十七條  物業(yè)管理委員會成員人數(shù)一般為五至十五人的單數(shù)，由居民委員會代表或者村民委員會代表、業(yè)主代表等組成。業(yè)主代表的具體人數(shù)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)類型、業(yè)主戶數(shù)等因素確定。業(yè)主代表人選應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)關(guān)于業(yè)主委員會委員條件的規(guī)定，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。

       物業(yè)管理委員會設(shè)主任一名，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府從居民委員會代表或者村民委員會代表中指定。物業(yè)管理委員會設(shè)副主任一至兩名，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府從業(yè)主代表中指定。

       第二十八條  物業(yè)管理委員會作為臨時機(jī)構(gòu)，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，辦理由業(yè)主共同決定的相關(guān)事務(wù)。

       物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

       第二十九條  物業(yè)管理委員會成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)予以更換，并將更換后的物業(yè)管理委員會成員的基本情況向全體業(yè)主公示十五日：

       （一）物業(yè)管理委員會成員申請辭職；

       （二）居民委員會代表或者村民委員會代表因工作變動或者其他原因不能履行職責(zé)；

       （三）公示期間有異議，經(jīng)核實(shí)異議成立；

       （四）有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主委員會委員不得從事的行為。

       第三十條  物業(yè)管理委員會成立后，可以持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，并交由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)人或者負(fù)責(zé)人指定的專人保管。印章的使用由物業(yè)管理委員會會議決定。

       物業(yè)管理委員會解散后，印章由保管人交回街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府銷毀。

       第三十一條  物業(yè)管理委員會會議由主任或者受主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任或者受主任委托的副主任應(yīng)當(dāng)組織召開會議。

       會議應(yīng)當(dāng)有全體成員的過半數(shù)且過半數(shù)業(yè)主代表成員參加，業(yè)主代表成員不得委托代理人參加會議。物業(yè)管理委員會確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)的成員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公示十日。

       公示期間，業(yè)主對物業(yè)管理委員會確定的事項(xiàng)有異議的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)研究處理并作出答復(fù)。

       第三十二條  物業(yè)管理委員會成立之后，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交包含全部業(yè)主姓名、房號和專有部分面積的業(yè)主清冊。

       建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人拒不提供業(yè)主清冊的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名、房號和專有部分面積，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無償提供。

       物業(yè)管理委員會解散后，應(yīng)當(dāng)將收集的資料移交給業(yè)主委員會。

第四章  物業(yè)服務(wù)和管理

第一節(jié)  前期物業(yè)管理

       第三十三條  物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)人提供前期物業(yè)服務(wù)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并按照市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提供的示范文本擬定臨時管理規(guī)約。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作：

       （一）預(yù)售商品房項(xiàng)目，在辦理商品房預(yù)售許可之前完成；

       （二）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目，在辦理現(xiàn)售備案前三十日完成；

       （三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目，在交付使用前九十日完成。

       分期開發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照劃定的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)；分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的服務(wù)范圍是整個物業(yè)管理區(qū)域。

       第三十四條  前期物業(yè)服務(wù)合同期間，物業(yè)服務(wù)人因被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被依法解散或者無法正常經(jīng)營導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除的，建設(shè)單位可以通過招投標(biāo)方式選取物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

       前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，尚未成立業(yè)主大會，原物業(yè)服務(wù)人不愿意按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選取物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

       第三十五條  縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織制定物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范，明確承接查驗(yàn)的具體標(biāo)準(zhǔn)和程序。

       業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)人在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。

業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。建設(shè)單位已經(jīng)不存在的，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。

第二節(jié)  物業(yè)服務(wù)

        第三十六條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依法實(shí)行政府指導(dǎo)價或者市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）、別墅以及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

       實(shí)行政府指導(dǎo)價的，市、縣級人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，依據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價格和浮動幅度，依法向社會公布，并每五年進(jìn)行一次評估，根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

       物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會制定并發(fā)布基本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，供價格主管部門定價和業(yè)主協(xié)商物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時參考。

       市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在制定物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整機(jī)制作為示范文本的基本內(nèi)容，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其調(diào)整機(jī)制時選擇。

       第三十七條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主分?jǐn)傄蚜腥胛飿I(yè)服務(wù)定價成本的下列費(fèi)用：

       （一）物業(yè)服務(wù)人辦公、生活的自用水電費(fèi)用；

       （二）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費(fèi)用；

       （三）在物業(yè)管理區(qū)域開展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費(fèi)用；

       （四）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動的水電費(fèi)用；

       （五）法律法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定不應(yīng)當(dāng)由業(yè)主分?jǐn)偟钠渌M(fèi)用。

       第三十八條  住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的電梯、消防設(shè)施等涉及人身、財產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、申報檢驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與電梯、消防等設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)單位，在委托維修保養(yǎng)合同中明確安全責(zé)任條款。

       第三十九條  城鎮(zhèn)供水應(yīng)當(dāng)裝表到戶、計量到戶、抄表到戶、收費(fèi)到戶、服務(wù)到戶。新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域配套建設(shè)供水設(shè)施設(shè)備。供水設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時驗(yàn)收、同時交付使用。供水企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定為新建住宅小區(qū)安裝分戶計量裝置。已建成的住宅小區(qū)未配套建設(shè)供水設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)逐步推進(jìn)分戶計量裝置等供水設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)。

       住宅小區(qū)安裝供水最終用戶分戶計量表、分戶計量表以前的供水設(shè)施的管理權(quán)，由業(yè)主大會決定是否移交給供水企業(yè)。決定移交的，供水行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織供水企業(yè)按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，供水企業(yè)應(yīng)當(dāng)接收，并負(fù)責(zé)供水設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。驗(yàn)收不合格的，由供水企業(yè)按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的整改費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

       住宅小區(qū)安裝供水最終用戶分戶計量表、分戶計量表以前的供水設(shè)施的管理權(quán)沒有進(jìn)行移交或者業(yè)主大會決定不移交的，供水設(shè)施維護(hù)責(zé)任以注冊水表為界，注冊水表及注冊水表用水端以前的，由供水企業(yè)負(fù)責(zé)管理和維護(hù)；用水端以后的，由用戶或者所有權(quán)人負(fù)責(zé)管理和維護(hù)。

       住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的二次供水設(shè)施由供水行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。二次加壓調(diào)蓄供水設(shè)施電費(fèi)的支付，由移交方和接收方在移交協(xié)議中約定。

       第四十條  不再續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會辦理項(xiàng)目交接，退出物業(yè)管理區(qū)域，不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)并向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

       新物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)人共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)交接，并按照法律法規(guī)的規(guī)定辦理移交手續(xù)。

       第四十一條  原物業(yè)服務(wù)人拒不辦理查驗(yàn)、移交的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門報告，并可以向轄區(qū)公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助處理。

       物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成、存在未結(jié)訴訟、物業(yè)及設(shè)施設(shè)備權(quán)屬存在爭議、對業(yè)主組織和行政主管部門的決定有異議等理由拒絕、拖延辦理項(xiàng)目交接和退出物業(yè)管理區(qū)域。

       原物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)期間出資或者墊資配置的用于服務(wù)全體業(yè)主的固定設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會協(xié)商處理，不得強(qiáng)行拆除或者藏匿不移交設(shè)備技術(shù)檔案。協(xié)商不成的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

       第四十二條  物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面通知對方，并以書面形式告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公示三十日以上。

       第四十三條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案，接受相關(guān)部門指導(dǎo)，做好物業(yè)管理區(qū)域的供水、供電、供氣、消防等安全管理工作，發(fā)現(xiàn)安全隱患時應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)行政管理部門或者專營單位。

       物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法執(zhí)行應(yīng)急處置措施和其他管理措施，并協(xié)助開展相關(guān)工作。

       發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，并按照規(guī)定向相關(guān)行政管理部門或者相關(guān)專營單位報告，并協(xié)助開展相關(guān)工作。

       第四十四條  縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫，提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。

       出現(xiàn)下列情形之一，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以在物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)人提供應(yīng)急服務(wù)，并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同：

       （一）業(yè)主大會成立前，因建設(shè)單位已不存在，無法選聘前期物業(yè)服務(wù)人的；

       （二）尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)人，原物業(yè)服務(wù)人依據(jù)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書退出物業(yè)管理區(qū)域的；

       （三）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)人按照合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域，但該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會因客觀原因尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)人的；

       （四）其他原因?qū)е略飿I(yè)服務(wù)人退出，尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)人，發(fā)生物業(yè)管理區(qū)域沒有物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)的情形。

       第四十五條  在本市從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提交相關(guān)資料建立信用檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未向縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提交相關(guān)資料建立信用檔案的，縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)為其建立臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，納入企業(yè)信用管理。

       第四十六條  業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約、公序良俗以及當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)對其所有或者使用物業(yè)的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物、防盜網(wǎng)等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。

       第四十七條  在住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域飼養(yǎng)動物應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

       （一）即時清除動物在公共場所排泄的糞便；

       （二）攜帶犬只外出時用長度兩米以下的犬繩牽領(lǐng)并佩戴口嚼或者嘴套等防護(hù)器具，或者裝入籠內(nèi)；

       （三）在人多擁擠場合和電梯內(nèi)懷抱犬只或者收緊犬繩，貼身攜帶犬只；

       （四）不得干擾他人正常生活，或者放任動物恐嚇攻擊他人；

       （五）法律法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

       第四十八條  物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

       （一）指定業(yè)主購買特定商品或者服務(wù)；

       （二）以簽訂虛假合同的方式出租物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

       （三）限制通訊、有線電視等單位依法實(shí)施網(wǎng)絡(luò)接入或者改造；

       （四）除法律法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定，或者管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定外，限制業(yè)主及其車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域；

       （五）發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人實(shí)施違法建設(shè)或者違反管理規(guī)約的行為，不勸阻、不報告；

       （六）協(xié)助業(yè)主或者物業(yè)使用人實(shí)施違法建設(shè)或者違反管理規(guī)約的行為；

       （七）將應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人或者他人承擔(dān)的用水、用電、用氣等費(fèi)用列入業(yè)主公攤費(fèi)用；

       （八）違法違規(guī)收費(fèi)；

       （九）法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。

       第四十九條  物業(yè)服務(wù)人及其工作人員在住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域開展裝飾裝修活動中不得有下列行為：

       （一）指派裝飾裝修企業(yè)；

       （二）強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；

       （三）索取不正當(dāng)利益；

       （四）無正當(dāng)理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工；

       （五）無正當(dāng)理由阻止裝飾裝修企業(yè)人員和材料進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域；

       （六）強(qiáng)行提供搬運(yùn)或者清運(yùn)服務(wù)；

       （七）法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。

       禁止業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅小區(qū)室內(nèi)裝飾裝修活動中增設(shè)封閉式或者妨礙消防逃生的防盜網(wǎng)或者玻璃窗。

第三節(jié)  共有物業(yè)和設(shè)施設(shè)備管理

       第五十條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)電動自行車、電動摩托車、電動三輪車集中停放、充電場所，配置符合安全要求的充電設(shè)施，采取防火分隔措施，按要求同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付使用。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)、消防救援等行政管理部門根據(jù)各自職能依法進(jìn)行審核。

       未配套建設(shè)或者缺少電動自行車、電動摩托車、電動三輪車集中停放場所和充電設(shè)施的住宅小區(qū)，可以利用公共區(qū)域、自行車庫、露天停車位等增建、改建符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范和防火要求的集中停放和充電場所。

       第五十一條  電動自行車、電動摩托車、電動三輪車的所有人、使用人在物業(yè)管理區(qū)域不得有下列行為：

       （一）違規(guī)私拉電線、電纜為上述車輛及其電池充電；

       （二）攜帶上述車輛及其電池進(jìn)入電梯轎廂；

       （三）在住宅小區(qū)建筑物的公共門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間以及不符合消防安全條件的室內(nèi)場所停放上述車輛或者為上述車輛及其電池充電；

       （四）法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。

       物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會發(fā)現(xiàn)上述違法行為時，應(yīng)當(dāng)及時勸阻和制止；對不聽勸阻、制止的，應(yīng)當(dāng)及時報告公安機(jī)關(guān)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，接到報告的機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時依法處理。

       第五十二條  物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，除法定或者約定應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)外，不能使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照下列規(guī)定處理：

       （一）物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；

       （二）單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；

       （三）一個單元內(nèi)業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。

       第五十三條  發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即對住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造的，業(yè)主委員會可以向有關(guān)部門申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；經(jīng)業(yè)主委員會同意，物業(yè)服務(wù)人可以直接申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；沒有業(yè)主委員會的，經(jīng)居民委員會或者村民委員會同意，物業(yè)服務(wù)人可以直接申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人的，可以由居民委員會或者村民委員會提出申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，代修費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支：

       （一）電梯故障；

       （二）消防設(shè)施故障；

       （三）屋面、外墻滲漏；

       （四）樓體外立面存在脫落危險；

       （五）未移交供水公司的二次供水水泵損壞或者水管爆裂導(dǎo)致供水中斷；

       （六）排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂導(dǎo)致無法正常排水；

       （七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

       第五十四條  縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織交通、公安、房地產(chǎn)、城市管理綜合執(zhí)法等行政管理部門建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。

       停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車場（庫）、道路具備夜間等時段性停車條件的，縣級人民政府可以制定并組織實(shí)施錯時停車方案。

鼓勵業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車資源共享。鼓勵住宅小區(qū)在增建、改建停車位時預(yù)留一定比例的公共停車位。

第四節(jié)  公共收益管理

       第五十五條  物業(yè)管理區(qū)域依法屬于業(yè)主的公共收益包括：

       （一）利用屬于業(yè)主共有的停車場、綠地、道路等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的收益；

       （二）利用業(yè)主共有的停車場出入設(shè)施、電梯間、樓道以及戶外區(qū)域等設(shè)置廣告獲得的收益；

       （三）因公共設(shè)施、設(shè)備被侵占、損害所得的補(bǔ)償、賠償費(fèi)用；

       （四）物業(yè)管理區(qū)域公共電信設(shè)施占用場地使用費(fèi)等；

       （五）公共收益的孳息；

       （六）法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主的其他收益。

       第五十六條  利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會成立前，需要利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時管理規(guī)約中明確下列事項(xiàng)：

       （一）可以開展經(jīng)營的場地范圍；

       （二）公共收益的財務(wù)管理要求、審計辦法；

       （三）相關(guān)合同、會計憑證等檔案的建立、公示及查詢辦法；

       （四）每季度公示公共收益收支情況；

       （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者委托經(jīng)營成本的標(biāo)準(zhǔn)；

       （六）公共收益的使用范圍、程序、方法；

       （七）對可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營性活動的禁止性要求。

       業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主大會可以對前款所列事項(xiàng)重新約定。

       第五十七條  公共收益應(yīng)當(dāng)繳存入以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義開立的銀行賬戶，業(yè)主委員會可以自行管理，也可以委托會計師事務(wù)所對公共收益進(jìn)行財務(wù)管理。

       未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)的公共收益，可以由物業(yè)服務(wù)人暫行管理。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計的公共收益會計資料及款項(xiàng)移交給業(yè)主委員會。

       負(fù)責(zé)管理公共收益的業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)至少每季度向業(yè)主公示公共收益具體清單。

       公共收益的使用范圍、程序、方法應(yīng)當(dāng)遵守前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時管理規(guī)約的約定；在業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主依法表決同意。任何單位、組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。

       第五十八條  公共收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時管理規(guī)約未約定，或者業(yè)主大會成立后業(yè)主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金。按照業(yè)主大會決定使用公共收益的，可以用于以下方面：

       （一）維修、更新、改造、增設(shè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

       （二）開展業(yè)主公益活動；

       （三）業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作經(jīng)費(fèi)、津貼以及聘用專職工作人員的薪酬；

       （四）補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

       （五）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約約定的其他事項(xiàng)。

第五章  法律責(zé)任

       第五十九條  業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員違反本條例第二十二條規(guī)定的，由縣級以上地方人民政府相關(guān)行政主管部門依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域予以通報；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

       第六十條  建設(shè)單位違反本條例第三十五條第二款規(guī)定，拒不履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

       第六十一條  原物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十一條規(guī)定，拒不辦理查驗(yàn)、移交，或者拒絕、拖延辦理項(xiàng)目交接的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可以處一萬元以上十萬元以下罰款。

       第六十二條  違反本條例第四十七條第一項(xiàng)規(guī)定的，由縣級人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令改正，清除污物，處五十元以上二百元以下罰款。

違反本條例第四十七條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對單位處一千元以上二千元以下罰款，對個人處五十元以上二百元以下罰款。

違反本條例第四十七條第四項(xiàng)規(guī)定，干擾他人正常生活的，由公安機(jī)關(guān)處警告；警告后不改正的，或者放任動物恐嚇攻擊他人的，由公安機(jī)關(guān)處二百元以上五百元以下罰款。

        第六十三條  物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十八條有關(guān)規(guī)定的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：

       （一）違反第一項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；

       （二）違反第二項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處五萬元以上十萬元以下罰款；

       （三）違反第三項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處三萬元以上五萬元以下罰款；

       （四）違反第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下罰款。

       物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十八條第七項(xiàng)、第八項(xiàng)規(guī)定的，由縣級人民政府市場監(jiān)督管理部門責(zé)令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下罰款。

       第六十四條  物業(yè)服務(wù)人或者其工作人員違反本條例第四十九條第一款規(guī)定的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：

       （一）違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處五萬元以上十五萬元以下罰款；

       （二）違反第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以二萬元以上五萬元以下罰款。

       第六十五條  違反本條例第五十一條第一款規(guī)定的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令立即改正；拒不改正的，對單位處一千元以上五千元以下罰款，對個人處五百元以上一千元以下罰款。

       第六十六條  違反本條例第五十七條第四款規(guī)定，單位、組織或者個人擅自挪用、侵占公共收益的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用、侵占的公共收益，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額兩倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

       第六十七條  違反本條例規(guī)定，法律法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六章  附則

       第六十八條  本條例自2023年2月1日起施行。