清遠市第八屆人民代表大會常務委員會公告

（第2號） 

       清遠市第八屆人民代表大會常務委員會第五次會議于2022年6月24日通過的《清遠市住宅小區物業管理條例》，已經廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第四十七次會議于2022年11月30日批 準，現予公布,自2023年2月1日起施行。

清遠市人民代表大會常務委員會

2022年12月7日

清遠市住宅小區物業管理條例

（2022年6月24日清遠市第八屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過  

2022年11月30日廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第四十七次會議批準）

第一章  總則

       第一條  為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務人以及其他當事人的合法權益，推進物業管理和基層社會治理有效結合，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

       第二條  本條例適用于本市行政區域內住宅小區物業管理活動。

       本條例所稱住宅小區，是指按照城鎮統一規劃，建設達到一定規模，基礎設施配套比較齊全，已建成或者部分建成并投入使用的相對封閉、獨立的住宅群體或者住宅區域。

       實施物業管理的其他住宅和非住宅區域可以參照本條例執行。

       第三條  物業管理區域內中國共產黨的基層組織，依照《中國共產黨章程》的規定，積極發揮作用。

       建立黨建引領下的居民委員會、村民委員會、業主委員會、物業服務人協調運行機制，形成治理合力。

       第四條  市、縣級人民政府應當加強對住宅小區物業管理活動監督管理工作的領導和組織，將住宅小區物業管理納入基層社會治理體系。

       縣級人民政府應當為住宅小區物業管理活動監督管理工作提供經費保障，為有需要的街道辦事處或者鄉鎮人民政府配備物業管理的專職工作人員。

       第五條  市人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內住宅小區物業管理活動的指導、監督和管理，履行下列職責：

       （一）監督和指導縣級人民政府房地產行政主管部門貫徹執行相關法律法規和政府相關規定；

       （二）擬定或者制定本市物業管理相關配套政策并組織實施；

       （三）建立和維護本市物業管理信息平臺，制定物業服務人管理信用制度，建立物業服務人信用等級評定體系；

       （四）提供管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、前期物業服務合同等示范文本；

       （五）指導和協調物業使用和維護的監督管理、物業專項維修資金管理等工作；

       （六）法律法規規定的其他職責。

       第六條  縣級人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內住宅小區物業管理活動的指導、監督和管理，履行下列職責：

       （一）負責物業服務人和從業人員的監督管理；

       （二）負責共有物業使用和維護的監督管理；

       （三）指導街道辦事處或者鄉鎮人民政府開展住宅小區物業管理活動監督管理工作；

       （四）監督和指導前期物業服務招標投標、物業承接查驗、物業專項維修資金使用等物業管理活動；

       （五）辦理業主委員會、物業管理區域、前期物業服務申請招標、前期物業服務中標、前期物業服務合同、物業服務合同、物業承接查驗等備案；

       （六）按照工作職責處理在物業管理活動中的投訴；

       （七）協助市、縣級人民政府相關行政管理部門做好物業管理區域的有關工作；

       （八）法律法規規定的其他職責。

       第七條  市、縣級人民政府有關行政管理部門按照各自職責，在住宅小區物業管理區域開展監督管理和行政執法工作：

       （一）市場監督管理部門負責對物業服務收費進行監督檢查，對物業管理區域電梯等特種設備安全進行監督管理，依法查處物業管理區域違法違規收費、廣告內容違法等行為。

       （二）城市管理綜合執法部門負責依法查處物業管理區域損壞綠地、擅自損毀樹木和園林、違法設置戶外廣告、違法飼養家畜家禽以及亂丟垃圾、亂涂亂畫、亂張貼等行為。

       （三）公安機關負責監督和指導物業服務人建立健全和落實公共秩序維護制度、崗位責任制度、秩序維護人員管理制度和緊急情況應急預案；做好物業管理區域流動人口和出租房屋的管理工作；依法查處物業管理區域違反社會生活噪音污染防治法律法規的行為；依法查處職權范圍內的消防違法行為；依法打擊物業管理服務中的欺行霸市行為；依法查處在物業管理區域違反治安管理的行為。

       （四）消防救援機構依法對本行政區域內住宅小區物業服務人以及其他單位和個人履行消防安全職責的情況進行消防監督檢查；依法查處職權范圍內的消防違法行為；依法查處物業管理區域電動自行車、電動摩托車、電動三輪車違法停放、違法充電、違法進入電梯轎廂等行為。

       （五）價格、城鄉規劃、生態環境、衛生健康、民政、農業農村、水利、應急管理、文化廣電旅游體育等其他行政管理部門，依照相關法律法規，按照各自職責做好物業管理活動監督管理和行政執法工作。

       第八條  街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當加強對本行政區域內住宅小區物業管理活動的指導、協助和監督，履行下列職責：

       （一）將住宅小區物業管理納入本市“網格化+信息化”“網格員+信息員”基層社會治理體系；

       （二）為業主大會、業主委員會、物業管理委員會提供業務指導和協助，依法依規監督業主委員會、物業管理委員會和物業服務人履行職責；

       （三）指導和監督業主委員會成立換屆選舉小組；

       （四）組織未能選舉產生業主委員會或者業主委員會未能按時完成換屆的住宅小區設立物業管理委員會；

       （五）辦理業主委員會備案；

       （六）監督公共收益收支公開情況；

       （七）指導和監督物業服務招標投標活動；

       （八）協助市、縣級人民政府相關行政管理部門做好物業管理區域的有關工作；

       （九）根據需要設立物業糾紛人民調解委員會，調解物業管理活動糾紛；

       （十）協調處理住宅物業消防安全管理問題；

       （十一）法律法規規定的其他職責。

       第九條  居民委員會或者村民委員會應當加強本社區或者行政村內住宅小區物業管理活動的指導、協助和監督，履行下列職責：

       （一）指導業主大會和業主委員會依法開展活動；

       （二）協助業主召開業主大會、選舉業主委員會；

       （三）指導業主委員會換屆選舉和屆中補選工作；

       （四）調解物業管理糾紛；

       （五）協助、配合街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及市、縣級人民政府有關行政管理部門做好物業管理區域的有關工作；

       （六）法律法規規定的其他職責。

       第十條  物業管理行業協會履行下列職責：

       （一）加強行業自律管理，保障物業服務人依法執業，維護行業合法權益；

       （二）編制物業服務標準，總結、交流物業服務工作經驗，推廣先進物業服務技術；

       （三）建立行業規范，規范從業人員行為，維護市場秩序和公平競爭；

       （四）監測并定期公布物業服務成本信息和計價規則；

       （五）組織行業業務培訓和職業道德、從業紀律教育；

       （六）組織物業服務項目評優工作；

       （七）接受政府有關行政管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會的委托，提供物業相關專業服務工作；

       （八）對物業服務人違反法律法規和行業規范的行為給予行業處分；

       （九）法律法規規定的其他職責。

       第十一條  縣級人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，統籌解決物業管理重大問題。

聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府依法召集，成員由房地產、價格、城市管理綜合執法、城鄉規劃、生態環境、公安、司法行政、應急管理、消防救援、農業農村、市場監督管理、文化廣電旅游體育等行政管理部門，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會等相關單位組成。

       物業服務人代表、建設單位代表、業主委員會或者物業管理委員會負責人根據工作需要出席物業管理聯席會議。

       第十二條  市、縣級城鄉基層網格化服務管理工作主管部門應當將住宅小區物業管理納入城鄉基層網格化服務管理工作體系，以住宅小區、樓（幢）等為基本單元劃分網格，實行屬地管理。

       街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織網格員、信息員或者有關社會組織按照規定程序完成承接的網格事項，并及時將辦理結果反饋給相關行政管理部門。

       第十三條  任何組織、個人在物業管理活動中需要收集業主或者物業使用人信息的，應當嚴格遵守法律法規關于個人信息保護的規定，在合法范圍內取得、使用業主或者物業使用人信息資料。

任何組織、個人不得非法收集、使用、加工、傳輸業主或者物業使用人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開業主、物業使用人個人信息。

第二章  物業管理區域

       第十四條  物業管理區域按照下列規定劃分：

       （一）同一個建筑區劃內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地不可分割的，應當劃分為一個物業管理區域；

       （二）同一個建筑區劃內被同一圍墻圍蔽成一個封閉區域的，應當劃分為一個物業管理區域；

       （三）同一個建筑區劃內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地能夠分割并獨立使用，并且有市政道路、河道或者圍墻等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域；

       （四）分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備和相關場地是共用或者被同一圍墻圍蔽成一個封閉區域的,應當劃定為一個物業管理區域；其配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用，并且有市政道路、河道或者圍墻等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域；

       （五）不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

       第十五條  新建物業出售時，建設單位應當將物業管理區域范圍在銷售現場顯著位置公布。

       舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府征求相關業主意見后，確定物業管理區域。房地產、城鄉規劃等行政管理部門應當予以協助。

       對物業管理區域劃定有爭議的，物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門應當征求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會、村民委員會的意見后確定。縣級人民政府城鄉規劃行政主管部門應當予以協助。

第三章  業主組織和物業管理委員會

第一節  業主大會

       第十六條  法律法規或者管理規約確定的事項和下列事項由業主共同決定：

       （一）確定業主委員會委員津貼標準和業主委員會專職工作人員的聘請、工作職責、薪酬標準、經費來源等；

       （二）對業主委員會及其負責人進行審計的有關事項；

       （三）改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決定。

       第十七條  業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等方式表決事項。

電子投票視為業主真實意思表示，與書面投票具有同等法律效力。電子投票應當采用房地產行政主管部門提供的信息平臺進行，并核實業主身份。

       業主大會會議表決結果經公開統計和核實后，會議召集人應當在七日內將表決結果公開征求全體業主意見，并將征求意見情況在物業管理區域顯著位置和信息化系統公示。采用集體討論或者電子投票等方式的，應當將征求意見情況在物業管理區域公示十五日以上，業主有權查閱相關資料。

       業主大會會議召開時，物業服務人應當予以協助，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

第二節  業主委員會

       第十八條  業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

       （一）依照管理規約或者業主大會決定對公共收益的收支情況進行管理，可以依照有關規定以業主委員會名義開立銀行賬戶；

       （二）制定重大維修工程方案和緊急維修方案，并監督方案的實施；

       （三）監督物業管理區域物業共用部位、共用設施設備的使用；

       （四）督促物業服務人制定并實施突發事件應急預案；

       （五）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

       （六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒，并建立相關檔案；

       （七）協助調解物業管理糾紛；

       （八）法律法規規定或者業主大會授予的其他職責。

業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益，經百分之二十以上的業主提議召開業主大會臨時會議重新選舉業主委員會或者更換業主委員會成員的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當協調組織召開。

      第十九條  業主委員會委員、候補委員應當依法通過選舉產生。

       業主委員會委員候選人、候補委員候選人可以通過下列方式從業主中產生：

       （一）街道辦事處或者鄉鎮人民政府推薦；

       （二）居民委員會或者村民委員會推薦；

       （三）業主自薦或者聯名推薦。

       同一物業管理區域，可以采取以樓（幢）等為單位的方式推舉一名以上候選人。產權屬于單位的，可以由單位委托本單位人員作為業主委員會委員候選人、候補委員候選人。

       業主大會籌備機構應當在業主大會會議召開十五日前，將業主委員會委員候選人、候補委員候選人的姓名、房號、政治面貌、職業類型等可以法定公開的基本情況，在物業管理區域顯著位置和信息化系統公告。

       第二十條  分期開發的住宅小區符合條件的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會，并為后期開發物業預留業主委員會委員名額。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

       后期開發物業交付使用后，應當增補業主委員會委員。增補后的業主委員會委員總人數不得超過業主大會議事規則規定的最高人數。

       第二十一條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

       街道辦事處或者鄉鎮人民政府對備案材料的真實性、合法性進行核實。符合要求的，應當五日內予以備案，并出具業主大會、業主委員會備案回執和印章刻制證明；不符合要求的，應當告知存在的問題。

       第二十二條  業主委員會委員、候補委員應當遵守法律法規和管理規約，簽訂履職承諾書，不得有下列行為：

       （一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；

       （二）弄虛作假，隱瞞事實真相，偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業主簽名或者書面委托書；

       （三）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；

       （四）違規使用業主委員會印章；

       （五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；

       （六）拒不執行行政機關關于業主委員會的整改要求或者人民法院有關裁判；

       （七）本人及其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

       （八）違反法律法規、損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的其他行為。

       業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。

       第二十三條  業主委員會任期屆滿未能選舉產生新一屆業主委員會的，業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物，移交給物業所在地居民委員會或者村民委員會保管。

       拒不移交前款所述資料、印章等物品的，居民委員會或者村民委員會可以請求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促移交；經督促仍拒不移交的，可以請求公安機關協助移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

       職務終止的業主委員會委員不按規定將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

       第二十四條  經業主大會授權，業主委員會可以聘請執行秘書和財務人員等專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務。

       同一物業管理區域，可以以樓（幢）為單位各推舉一名業主代表作為工作人員，協助業主委員會處理日常事務。

       業主委員會應當向全體業主公開業主委員會委員、專職工作人員的聯系方式。

       第二十五條  業主委員會應當在物業管理區域顯著位置向業主公布下列情況和資料：

       （一）管理規約、業主大會議事規則；

       （二）業主大會和業主委員會的決定；

       （三）物業服務合同；

       （四）物業專項維修資金籌集、使用情況；

       （五）物業共有部分使用和收益情況；

       （六）物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況；

       （七）業主大會和業主委員會工作經費收支情況；

       （八）其他應當向業主公開的情況和資料。

       業主可以查閱業主大會、業主委員會的會議資料等，并有權就物業管理事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當及時予以答復。

第三節  物業管理委員會

       第二十六條  有下列情形之一的，經業主總人數百分之十以上的業主申請，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到業主申請之日起六個月內組織成立物業管理委員會：

       （一）沒有成立業主大會的；

       （二）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會，經物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會，或者業主委員會任期屆滿未能選舉產生新一屆業主委員會的。

       街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當將物業管理委員會成員的基本情況向全體業主公示十五日。業主在公示期間對物業管理委員會成員名單有異議的，應當以書面形式實名向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出。公示期滿無異議或者異議不成立的，物業管理委員會成立。

       第二十七條  物業管理委員會成員人數一般為五至十五人的單數，由居民委員會代表或者村民委員會代表、業主代表等組成。業主代表的具體人數由街道辦事處或者鄉鎮人民政府根據物業管理區域規模、物業類型、業主戶數等因素確定。業主代表人選應當符合法律法規關于業主委員會委員條件的規定，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府通過聽取業主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業主中推薦產生。

       物業管理委員會設主任一名，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府從居民委員會代表或者村民委員會代表中指定。物業管理委員會設副主任一至兩名，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府從業主代表中指定。

       第二十八條  物業管理委員會作為臨時機構，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會，辦理由業主共同決定的相關事務。

       物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。

       第二十九條  物業管理委員會成員有下列情形之一的，應當予以更換，并將更換后的物業管理委員會成員的基本情況向全體業主公示十五日：

       （一）物業管理委員會成員申請辭職；

       （二）居民委員會代表或者村民委員會代表因工作變動或者其他原因不能履行職責；

       （三）公示期間有異議，經核實異議成立；

       （四）有法律法規規定的業主委員會委員不得從事的行為。

       第三十條  物業管理委員會成立后，可以持街道辦事處或者鄉鎮人民政府出具的成立證明向公安機關申請刻制印章，并交由物業管理委員會負責人或者負責人指定的專人保管。印章的使用由物業管理委員會會議決定。

       物業管理委員會解散后，印章由保管人交回街道辦事處或者鄉鎮人民政府銷毀。

       第三十一條  物業管理委員會會議由主任或者受主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上成員提出召開物業管理委員會會議的，主任或者受主任委托的副主任應當組織召開會議。

       會議應當有全體成員的過半數且過半數業主代表成員參加，業主代表成員不得委托代理人參加會議。物業管理委員會確定的事項應當由過半數的成員簽字同意。會議結束后三日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域顯著位置和信息化系統公示十日。

       公示期間，業主對物業管理委員會確定的事項有異議的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當研究處理并作出答復。

       第三十二條  物業管理委員會成立之后，建設單位或者物業服務人應當在十日內向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提交包含全部業主姓名、房號和專有部分面積的業主清冊。

       建設單位、物業服務人拒不提供業主清冊的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府可以向不動產登記機構查詢業主姓名、房號和專有部分面積，不動產登記機構應當無償提供。

       物業管理委員會解散后，應當將收集的資料移交給業主委員會。

第四章  物業服務和管理

第一節  前期物業管理

       第三十三條  物業管理區域依法成立業主大會之前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資格的物業服務人提供前期物業服務，簽訂書面的前期物業服務合同，并按照市人民政府房地產行政主管部門提供的示范文本擬定臨時管理規約。

建設單位應當按照以下規定時限完成前期物業服務招標投標工作：

       （一）預售商品房項目，在辦理商品房預售許可之前完成；

       （二）現售商品房項目，在辦理現售備案前三十日完成；

       （三）非出售的新建物業項目，在交付使用前九十日完成。

       分期開發的住宅物業，應當按照劃定的物業管理區域進行前期物業服務招標；分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，應當由同一物業服務人提供服務，前期物業服務招標的服務范圍是整個物業管理區域。

       第三十四條  前期物業服務合同期間，物業服務人因被吊銷營業執照、被依法解散或者無法正常經營導致前期物業服務合同終止或者解除的，建設單位可以通過招投標方式選取物業服務人提供物業服務。

       前期物業服務合同期滿，尚未成立業主大會，原物業服務人不愿意按照原合同約定繼續提供服務的，建設單位應當通過招投標方式選取物業服務人提供物業服務。

       第三十五條  縣級人民政府房地產行政主管部門應當組織制定物業承接查驗規范，明確承接查驗的具體標準和程序。

       業主大會成立前，建設單位選聘前期物業服務人的，建設單位應當與前期物業服務人在街道辦事處或者鄉鎮人民政府的監督指導下進行物業承接查驗。

業主大會成立后，業主委員會應當與建設單位、物業服務人共同進行物業承接查驗。建設單位已經不存在的，由業主委員會與物業服務人共同進行物業承接查驗。

第二節  物業服務

        第三十六條  物業服務收費依法實行政府指導價或者市場調節價。業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）、別墅以及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

       實行政府指導價的，市、縣級人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，依據物業服務項目、服務內容、服務等級標準等，制定相應的物業服務收費基準價格和浮動幅度，依法向社會公布，并每五年進行一次評估，根據評估結果適時調整。

       物業管理行業協會制定并發布基本物業服務項目清單，明確服務內容和服務等級標準，供價格主管部門定價和業主協商物業服務收費時參考。

       市人民政府房地產行政主管部門在制定物業服務合同和前期物業服務合同示范文本時，應當將物業服務收費調整機制作為示范文本的基本內容，供業主和物業服務人確定物業服務收費及其調整機制時選擇。

       第三十七條  物業服務收費實行包干制的，物業服務人不得向業主分攤已列入物業服務定價成本的下列費用：

       （一）物業服務人辦公、生活的自用水電費用；

       （二）物業管理區域綠化養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費用；

       （三）在物業管理區域開展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費用；

       （四）利用物業共用部位、共用設施設備開展經營活動的水電費用；

       （五）法律法規規定或者物業服務合同約定不應當由業主分攤的其他費用。

       第三十八條  住宅小區物業管理區域的電梯、消防設施等涉及人身、財產安全的設施設備，應當委托具有相應資質的專業性服務企業進行維修、養護、申報檢驗。物業服務人應當與電梯、消防等設施設備維修保養單位，在委托維修保養合同中明確安全責任條款。

       第三十九條  城鎮供水應當裝表到戶、計量到戶、抄表到戶、收費到戶、服務到戶。新建住宅小區應當在物業管理區域配套建設供水設施設備。供水設施設備應當與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收、同時交付使用。供水企業應當按照相關規定為新建住宅小區安裝分戶計量裝置。已建成的住宅小區未配套建設供水設施設備的，應當逐步推進分戶計量裝置等供水設施設備的配套建設。

       住宅小區安裝供水最終用戶分戶計量表、分戶計量表以前的供水設施的管理權，由業主大會決定是否移交給供水企業。決定移交的，供水行政主管部門應當組織供水企業按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收。驗收合格的，供水企業應當接收，并負責供水設施的管理、維修、養護和更新。驗收不合格的，由供水企業按照國家技術標準和專業技術規范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的整改費用由全體業主共同承擔。

       住宅小區安裝供水最終用戶分戶計量表、分戶計量表以前的供水設施的管理權沒有進行移交或者業主大會決定不移交的，供水設施維護責任以注冊水表為界，注冊水表及注冊水表用水端以前的，由供水企業負責管理和維護；用水端以后的，由用戶或者所有權人負責管理和維護。

       住宅小區物業管理區域的二次供水設施由供水行政主管部門負責監督管理。二次加壓調蓄供水設施電費的支付，由移交方和接收方在移交協議中約定。

       第四十條  不再續聘的物業服務人應當在物業服務合同終止之日起三十日內與業主委員會或者物業管理委員會辦理項目交接，退出物業管理區域，不得強行提供物業服務并向業主收取物業服務費用。在辦理交接至退出物業管理區域期間，物業服務人應當維持正常的物業管理秩序。

       新物業服務人承接物業時，應當在業主委員會或者物業管理委員會的監督下與原物業服務人共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗交接，并按照法律法規的規定辦理移交手續。

       第四十一條  原物業服務人拒不辦理查驗、移交的，業主、業主委員會或者物業管理委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣級人民政府房地產行政主管部門報告，并可以向轄區公安機關請求協助，公安機關應當依法協助處理。

       物業服務合同期限屆滿或者依法終止的，原物業服務人不得以業主欠繳物業服務費、債權債務糾紛未解決、階段工作未完成、存在未結訴訟、物業及設施設備權屬存在爭議、對業主組織和行政主管部門的決定有異議等理由拒絕、拖延辦理項目交接和退出物業管理區域。

       原物業服務人在物業服務期間出資或者墊資配置的用于服務全體業主的固定設施設備，應當與業主委員會或者物業管理委員會協商處理，不得強行拆除或者藏匿不移交設備技術檔案。協商不成的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

       第四十二條  物業服務合同一方要求提前終止物業服務合同的，應當提前三個月書面通知對方，并以書面形式告知縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會，同時在物業管理區域顯著位置和信息化系統公示三十日以上。

       第四十三條  物業服務人應當制定物業管理區域安全防范應急預案，接受相關部門指導，做好物業管理區域的供水、供電、供氣、消防等安全管理工作，發現安全隱患時應當及時報告相關行政管理部門或者專營單位。

       物業服務人應當依法執行應急處置措施和其他管理措施，并協助開展相關工作。

       發生安全事故或者其他突發事件時，物業服務人應當及時采取應急措施，并按照規定向相關行政管理部門或者相關專營單位報告，并協助開展相關工作。

       第四十四條  縣級人民政府房地產行政主管部門應當建立物業服務人應急預選庫，提供應急物業服務。

       出現下列情形之一，街道辦事處或者鄉鎮人民政府可以在物業服務人應急預選庫中抽簽選定一家物業服務人提供應急服務，并簽訂應急物業服務合同：

       （一）業主大會成立前，因建設單位已不存在，無法選聘前期物業服務人的；

       （二）尚未選聘出新的物業服務人，原物業服務人依據人民法院、仲裁機構的法律文書退出物業管理區域的；

       （三）物業服務合同期限屆滿后，物業服務人按照合同約定退出物業管理區域，但該物業管理區域業主大會因客觀原因尚未選聘出新的物業服務人的；

       （四）其他原因導致原物業服務人退出，尚未選聘出新的物業服務人，發生物業管理區域沒有物業服務人提供服務的情形。

       第四十五條  在本市從事物業服務的物業服務企業應當向縣級人民政府房地產行政主管部門提交相關資料建立信用檔案。

物業服務企業未向縣級人民政府房地產行政主管部門提交相關資料建立信用檔案的，縣級人民政府房地產行政主管部門應當為其建立臨時物業服務企業信用檔案，納入企業信用管理。

       第四十六條  業主或者物業使用人在物業管理活動中應當遵守法律法規、管理規約、公序良俗以及當地習慣。

業主或者物業使用人應當對其所有或者使用物業的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物、防盜網等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。

       第四十七條  在住宅小區物業管理區域飼養動物應當遵守下列規定：

       （一）即時清除動物在公共場所排泄的糞便；

       （二）攜帶犬只外出時用長度兩米以下的犬繩牽領并佩戴口嚼或者嘴套等防護器具，或者裝入籠內；

       （三）在人多擁擠場合和電梯內懷抱犬只或者收緊犬繩，貼身攜帶犬只；

       （四）不得干擾他人正常生活，或者放任動物恐嚇攻擊他人；

       （五）法律法規或者管理規約規定的其他行為。

       第四十八條  物業服務人不得有下列行為：

       （一）指定業主購買特定商品或者服務；

       （二）以簽訂虛假合同的方式出租物業共用部位、共用設施設備；

       （三）限制通訊、有線電視等單位依法實施網絡接入或者改造；

       （四）除法律法規和政府相關規定，或者管理規約、物業服務合同約定外，限制業主及其車輛進入物業管理區域；

       （五）發現業主或者物業使用人實施違法建設或者違反管理規約的行為，不勸阻、不報告；

       （六）協助業主或者物業使用人實施違法建設或者違反管理規約的行為；

       （七）將應當由物業服務人或者他人承擔的用水、用電、用氣等費用列入業主公攤費用；

       （八）違法違規收費；

       （九）法律法規規定的其他禁止行為。

       第四十九條  物業服務人及其工作人員在住宅小區物業管理區域開展裝飾裝修活動中不得有下列行為：

       （一）指派裝飾裝修企業；

       （二）強行推銷裝飾裝修材料；

       （三）索取不正當利益；

       （四）無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工；

       （五）無正當理由阻止裝飾裝修企業人員和材料進出物業管理區域；

       （六）強行提供搬運或者清運服務；

       （七）法律法規規定的其他禁止行為。

       禁止業主或者物業使用人在住宅小區室內裝飾裝修活動中增設封閉式或者妨礙消防逃生的防盜網或者玻璃窗。

第三節  共有物業和設施設備管理

       第五十條  建設單位應當在新建住宅小區規劃建設電動自行車、電動摩托車、電動三輪車集中停放、充電場所，配置符合安全要求的充電設施，采取防火分隔措施，按要求同步規劃、同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用。城鄉規劃、房地產、消防救援等行政管理部門根據各自職能依法進行審核。

       未配套建設或者缺少電動自行車、電動摩托車、電動三輪車集中停放場所和充電設施的住宅小區，可以利用公共區域、自行車庫、露天停車位等增建、改建符合相關技術規范和防火要求的集中停放和充電場所。

       第五十一條  電動自行車、電動摩托車、電動三輪車的所有人、使用人在物業管理區域不得有下列行為：

       （一）違規私拉電線、電纜為上述車輛及其電池充電；

       （二）攜帶上述車輛及其電池進入電梯轎廂；

       （三）在住宅小區建筑物的公共門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間以及不符合消防安全條件的室內場所停放上述車輛或者為上述車輛及其電池充電；

       （四）法律法規規定的其他禁止行為。

       物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會發現上述違法行為時，應當及時勸阻和制止；對不聽勸阻、制止的，應當及時報告公安機關或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，接到報告的機關應當及時依法處理。

       第五十二條  物業共用設施設備的維修、更新、改造費用，除法定或者約定應當由建設單位或者物業服務人承擔外，不能使用物業專項維修資金的，按照下列規定處理：

       （一）物業管理區域全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

       （二）單幢房屋內業主共有的物業共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

       （三）一個單元內業主共有的物業共用部位、共用設施設備，由單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。

       第五十三條  發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，需要立即對住宅物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造的，業主委員會可以向有關部門申請使用物業專項維修資金；經業主委員會同意，物業服務人可以直接申請使用物業專項維修資金；沒有業主委員會的，經居民委員會或者村民委員會同意，物業服務人可以直接申請使用物業專項維修資金；沒有業主委員會、物業服務人的，可以由居民委員會或者村民委員會提出申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修，代修費用從物業專項維修資金賬戶中列支：

       （一）電梯故障；

       （二）消防設施故障；

       （三）屋面、外墻滲漏；

       （四）樓體外立面存在脫落危險；

       （五）未移交供水公司的二次供水水泵損壞或者水管爆裂導致供水中斷；

       （六）排水設施坍塌、堵塞、爆裂導致無法正常排水；

       （七）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

       第五十四條  縣級人民政府應當組織交通、公安、房地產、城市管理綜合執法等行政管理部門建立停車資源共享協調制度。

       停車位供需矛盾突出的住宅小區，其周邊商業配建停車場（庫）、道路具備夜間等時段性停車條件的，縣級人民政府可以制定并組織實施錯時停車方案。

鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現停車資源共享。鼓勵住宅小區在增建、改建停車位時預留一定比例的公共停車位。

第四節  公共收益管理

       第五十五條  物業管理區域依法屬于業主的公共收益包括：

       （一）利用屬于業主共有的停車場、綠地、道路等物業共用部位、共用設施設備經營所得的收益；

       （二）利用業主共有的停車場出入設施、電梯間、樓道以及戶外區域等設置廣告獲得的收益；

       （三）因公共設施、設備被侵占、損害所得的補償、賠償費用；

       （四）物業管理區域公共電信設施占用場地使用費等；

       （五）公共收益的孳息；

       （六）法律法規規定屬于全體業主的其他收益。

       第五十六條  利用物業共有部位、共有設施設備進行經營的，應當符合法律法規的規定，并在物業服務合同或者管理規約中約定。業主大會成立前，需要利用物業共有部位、共有設施設備進行經營的，應當在前期物業服務合同或者臨時管理規約中明確下列事項：

       （一）可以開展經營的場地范圍；

       （二）公共收益的財務管理要求、審計辦法；

       （三）相關合同、會計憑證等檔案的建立、公示及查詢辦法；

       （四）每季度公示公共收益收支情況；

       （五）物業服務企業管理服務費用或者委托經營成本的標準；

       （六）公共收益的使用范圍、程序、方法；

       （七）對可能影響業主公共利益的經營性活動的禁止性要求。

       業主大會成立后，物業服務人和業主大會可以對前款所列事項重新約定。

       第五十七條  公共收益應當繳存入以業主大會或者業主委員會名義開立的銀行賬戶，業主委員會可以自行管理，也可以委托會計師事務所對公共收益進行財務管理。

       未成立業主委員會的住宅小區的公共收益，可以由物業服務人暫行管理。業主委員會成立后，物業服務人應當將經審計的公共收益會計資料及款項移交給業主委員會。

       負責管理公共收益的業主委員會或者物業服務人，應當至少每季度向業主公示公共收益具體清單。

       公共收益的使用范圍、程序、方法應當遵守前期物業服務合同或者臨時管理規約的約定；在業主大會成立后，應當經業主依法表決同意。任何單位、組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。

       第五十八條  公共收益主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。前期物業服務合同或者臨時管理規約未約定，或者業主大會成立后業主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業專項維修資金。按照業主大會決定使用公共收益的，可以用于以下方面：

       （一）維修、更新、改造、增設物業共用部位、共用設施設備；

       （二）開展業主公益活動；

       （三）業主委員會或者物業管理委員會的工作經費、津貼以及聘用專職工作人員的薪酬；

       （四）補充物業專項維修資金；

       （五）業主大會議事規則和管理規約約定的其他事項。

第五章  法律責任

       第五十九條  業主委員會委員、候補委員違反本條例第二十二條規定的，由縣級以上地方人民政府相關行政主管部門依法處理，并在其物業管理區域予以通報；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

       第六十條  建設單位違反本條例第三十五條第二款規定，拒不履行物業承接查驗義務的，由縣級人民政府房地產行政主管部門給予警告，并責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

       第六十一條  原物業服務人違反本條例第四十一條規定，拒不辦理查驗、移交，或者拒絕、拖延辦理項目交接的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可以處一萬元以上十萬元以下罰款。

       第六十二條  違反本條例第四十七條第一項規定的，由縣級人民政府城市管理綜合執法部門責令改正，清除污物，處五十元以上二百元以下罰款。

違反本條例第四十七條第二項、第三項規定的，由公安機關責令改正，對單位處一千元以上二千元以下罰款，對個人處五十元以上二百元以下罰款。

違反本條例第四十七條第四項規定，干擾他人正常生活的，由公安機關處警告；警告后不改正的，或者放任動物恐嚇攻擊他人的，由公安機關處二百元以上五百元以下罰款。

        第六十三條  物業服務人違反本條例第四十八條有關規定的，由縣級人民政府房地產行政主管部門按照下列規定處罰：

       （一）違反第一項規定的，責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；

       （二）違反第二項規定的，責令限期改正，并處五萬元以上十萬元以下罰款；

       （三）違反第三項規定的，責令限期改正，并處三萬元以上五萬元以下罰款；

       （四）違反第四項、第五項、第六項規定的，責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下罰款。

       物業服務人違反本條例第四十八條第七項、第八項規定的，由縣級人民政府市場監督管理部門責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下罰款。

       第六十四條  物業服務人或者其工作人員違反本條例第四十九條第一款規定的，由縣級人民政府房地產行政主管部門按照下列規定處罰：

       （一）違反第一項、第二項、第三項規定的，責令限期改正，沒收違法所得，并處五萬元以上十五萬元以下罰款；

       （二）違反第四項、第五項、第六項規定的，責令限期改正；逾期不改正的，處以二萬元以上五萬元以下罰款。

       第六十五條  違反本條例第五十一條第一款規定的，由消防救援機構責令立即改正；拒不改正的，對單位處一千元以上五千元以下罰款，對個人處五百元以上一千元以下罰款。

       第六十六條  違反本條例第五十七條第四款規定，單位、組織或者個人擅自挪用、侵占公共收益的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用、侵占的公共收益，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數額兩倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

       第六十七條  違反本條例規定，法律法規已有規定的，從其規定。

第六章  附則

       第六十八條  本條例自2023年2月1日起施行。