QYFG2024010
清遠市人民政府辦公室關于印發《清遠市
城鎮老舊小區改造工作方案》的通知
清府辦函〔2024〕64號
各縣（市、區）人民政府，市直各單位、各直屬機構：
《清遠市城鎮老舊小區改造工作方案》已經八屆第43次市政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向清遠市住房和城鄉建設局反映。
清遠市人民政府辦公室
2024年7月8日
清遠市城鎮老舊小區改造工作方案
為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）等文件精神，更好發揮城鎮老舊小區改造在推動惠民生、擴內需、推進城市更新、促進經濟高質量發展等方面的重要作用，著力提升人居環境品質，有效改善城鎮老舊小區居民居住條件，切實增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。結合我市實際，修訂本方案。
一、總體目標
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展思想，堅持新發展理念，按照高質量發展要求，大力改造提升城鎮老舊小區居住條件和環境。2020—2022年，全市共開工改造977個小區，82259戶，15088棟，987.19萬平方米，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。到“十四五”期末，基本完成全市2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，有條件的縣（市、區）力爭完成2005年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
二、明確改造任務
（一）確定改造對象范圍。各縣（市、區）結合實際，將城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）納入改造范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區。計劃征收拆遷和納入棚改范圍的小區（獨棟住宅）不得作為改造對象。符合要求的國有企事業單位自建或混建、軍隊所屬城鎮老舊小區，按屬地原則納入改造范圍。
（二）合理確定改造內容。從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發，征求居民意見并合理確定改造內容，主要分為基礎類、完善類、提升類3類。基礎類要發揮財政資金的主導作用，做到應改盡改；完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升類要按照政府引導、市場化運作的模式，做到能改則改。
1.基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。
2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。
3.提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的改造內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
（三）編制年度改造計劃。在《清遠市城鎮老舊小區改造規劃》（2021—2025）基礎上，結合城市更新進行統籌謀劃；按照“既盡力而為、又量力而行”的原則制定本級城鎮老舊小區改造年度計劃；要區分輕重緩急，在財力評估、群眾意愿調查等基礎上，明確改造小區清單及其現狀問題、改造內容、責任分工、財政預算安排等，合理確定各城鎮老舊小區改造實施方案。
三、建立健全組織實施機制
（一）健全動員居民參與機制。堅持“共同締造”理念，變“要我改”為“我要改”。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發揮社區黨組織的領導作用，統籌協調居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業、社區社會組織等共同推進改造工作。完善社區黨群服務中心綜合服務功能，搭建溝通議事平臺，利用“互聯網+共建共治共享”等線上線下手段，促進形成共識，引導居民了解、參與、監督改造，鼓勵群眾為社區改造獻計獻策、出工出力。
（二）健全項目推進機制。各縣（市、區）人民政府要明確項目實施主體，健全項目管理機制，推進項目有序實施。合理選擇改造模式，支持城鎮老舊小區改造規模化實施，鼓勵采用工程總承包（EPC）、國企平臺等市場化方式推進。積極推動規劃師、建筑師、建造師、監理師、造價師等進社區輔導改造。鼓勵、指導電力、通信、供水、排水、供氣、廣播電視等專業經營單位積極參與改造，為其施工、維修、養護等提供便利，加強涉企收費檢查，查處違規收費行為。對涉及歷史文化名城、歷史文化街區、不可移動文物、歷史建筑的改造項目，應嚴格遵循相關保護修繕要求。落實施工安全和工程質量責任，組織做好工程驗收移交，杜絕安全隱患。結合城鎮老舊小區改造，同步開展居住社區建設補短板行動和綠色社區創建。
（三）完善小區后續管理維護機制。加強城鎮老舊小區改造的后續管理，制定小區管理維護方案，明確資金籌集、使用、管理方式。按照“同步改造提升，同步服務提升”原則，改造后的小區可根據實際情況選擇聘用物業服務企業、準物業服務或實行業主自治管理，引導居民協商確定改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則。鼓勵通過增設停車位、開辟廣告位等方式增加小區公共收入來源，增強小區“自我造血”功能。
四、落實政策，建立改造資金合理籌集、使用機制
（一）加快項目審批。各縣（市、區）人民政府要結合《清遠市城鎮老舊小區改造項目審批流程圖》，精簡改造工程審批事項和環節，構建快速審批流程，積極推行網上審批。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續。不改變建筑面積、總高度、層數、外立面，且不影響建筑安全的項目，可免于辦理建設工程規劃許可證。對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。改造項目竣工后，實行項目建設組織實施單位牽頭，街道（鎮）、社區、業主委員會（居民代表）和設計、施工、監理、管線設施設備等專業經營單位參與聯合驗收。
（二）推進存量資源整合利用。鼓勵按照連片整合、統籌配套、分批推進的要求，進行大片區或跨片區聯動改造，實現片區基礎設施、服務設施、公共空間等共建共享。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區和周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。其中，對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。符合“三舊”改造政策的城鎮老舊小區納入“三舊”改造項目一并實施改造。用好用足養老、托育、助殘等設施建設支持政策，統籌利用公有住房、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施、底層雜物房等存量房屋資源，或通過租賃住宅樓底層商業用房等方式，增設各類服務設施。
（三）合理落實居民出資責任。按照“誰受益、誰出資”原則，合理確定居民出資比例。居民可通過直接出資、使用住房公積金、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式出資。結合實際制定居民捐資捐物、投工投勞的方式及核算辦法，引導居民支持改造。
（四）加大資金支持力度。鼓勵各地積極爭取中央補助資金，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，按照“保基本”的原則，重點支持基礎類改造內容。中央補助資金重點支持改造2000年底前建成的城鎮老舊小區，可以適當支持2000年后建成的城鎮老舊小區，但不得超過國家規定的限定年限和比例。各縣（市、區）要對城鎮老舊小區改造給予資金支持，要統籌涉及住宅小區的各類資金用于城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率；積極爭取通過發行地方政府專項債券籌措改造資金，嚴格落實資金投向和使用要求。認真落實國家相關稅費減免政策。
（五）推動社會力量參與。鼓勵國有企事業單位等原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房產權單位應按國家有關規定，結合改造項目實際，合理落實出資資金。引導專業經營單位履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升；產權不屬于專業經營單位的，改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業經營單位，由其負責后續維護管理，切實保障專業經營單位的經營權、收益權和公平競爭權。通過政府采購、部分新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量參與各類服務設施的設計、改造、運營。支持規范各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。對增設停車庫（場）、經營性服務場所、加裝電梯等改造項目，可探索“改造+運營服務”一體化的市場運作模式推進小區改造。
五、強化組織保障
（一）加強組織領導。推進實施“市統籌、縣（市、區）負責、鄉鎮（街道）組織、社區實施、居民參與”的城鎮老舊小區改造工作機制。調整完善清遠市城鎮老舊小區改造工作領導小組及其職責分工（詳見附件），市城鎮老舊小區改造工作領導小組負責全市城鎮老舊小區改造工作的統籌協調；市住房城鄉建設局牽頭組織；各相關職能部門密切配合，共同推進。縣（市、區）政府作為城鎮老舊小區改造工作第一責任主體，負責小區改造工作；鄉鎮（街道）、社區等基層組織負責具體實施。
（二）加強監督檢查。加強城鎮老舊小區改造督導檢查工作，確保目標任務、政策措施、資金籌措、工作責任落到實處。落實完善日常巡查和季度通報，組織開展城鎮老舊小區改造工作績效評估。
（三）做好宣傳引導。多角度、全方位宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義、方法步驟和工作成效，大力宣傳優秀項目、典型案例，引導形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮老舊小區改造政策措施，及時回應社會關切。
本方案自2024年8月7日起施行，有效期5年。以往印發的文件內容有與本方案不一致的，按本方案要求執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設局反映。本方案施行期間與新頒布法律、法規等相抵觸的內容，以上位規定為準。
附件：關于調整清遠市城鎮老舊小區改造工作領導小組人員名單
