清遠市區不動產統一登記有關問題的處理辦法

 

 為規范市區不動產統一登記工作，解決不動產登記的歷史遺留問題，保護不動產權利人合法權益，按照依法依規、尊重歷史、便民利民的原則，根據《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字[2018]5號），并結合市區實際情況，現就不動產統一登記工作中遇到的問題制定本處理辦法。具體如下：

    一、關于住房涉及劃撥土地補繳出讓金的問題

（一）公有住房和經濟適用住房（包括房改房）涉及劃撥土地補辦出讓手續的，由市不動產登記中心直接按所在級別基準地價的10%核定辦理。即應繳納的土地出讓金=《房地產權證》記載的建筑面積*所在級別基準樓面地價*10%。土地出讓金計收后，開具財政非稅收入票據，不再簽訂土地出讓合同，登記為出讓土地，土地使用年限以繳交出讓金之日起計算。上述出讓金計收標準同樣適用于原產權單位已繳納出讓金的公有住房和經濟適用住房。

（二）其它住房中已分套分戶的住房（不包括雖已分層分套但同屬同一權利人的住房），涉及辦理劃撥土地補辦出讓手續的，按照上述第一點第（一）項方式辦理。

（三）其他住房中未分套分戶的住房（或雖已分層分套但同屬同一權利人的住房），由市不動產登記中心直接按所在級別基準地價的40%核定辦理。即應繳納的土地出讓金=《房地產權證》記載的建筑面積*所在級別基準樓面地價*40%（如房地產權證沒有記載面積則按實際測量建筑面積計算）。土地出讓金計收后，開具財政非稅收入票據，不再簽訂土地出讓合同，登記為出讓土地，結合現狀房屋的實際用途對應現行《土地利用現狀分類》二級分類確定土地使用用途及土地使用年限，土地使用年限以繳交出讓金之日起計算。

（四）住宅區（非工業園區范圍）內配建的其他非住宅用途的房屋（如商業、倉儲、教育等），涉及辦理劃撥土地補辦出讓手續的，按照上述第一點第（三）項方式辦理。

對按上述補繳出讓金標準有異議的，可委托土地評估公司進行評估，由市不動產登記中心依據評估結果計收出讓金。

二、關于已辦房產證、無合法土地權屬來源憑證的住房問題

已辦房產證、但無合法土地權屬來源憑證的住房(不包括集體所有土地上開發的商品住房），按以下方式處理。

（一）按照劃撥土地辦理。

（二）住房業主辦理不動產轉讓、處置等涉及需補繳出讓金的，按以下方式辦理： 

1.公有住房和經濟適用住房（包括房改房）由市不動產登記中心直接按第一點第（一）項方式辦理；

2.其它住房中已分套分戶的住房（不包括已分層分套但同屬同一權利人的住房）由市不動產登記中心直接按第一點第（二）項方式辦理；

3.其他住房中未分套分戶的住房（或雖已分層分套但同屬同一權利人的住房），由現房屋業主提出申請，依程序經自然資源主管部門網站公示30天無異議后，按本房屋所在級別基準地價的40%標準計收，即應繳納的土地出讓金=房屋建筑面積*所在級別基準樓面地價*40%。土地出讓金計收后，開具財政非稅收入票據，不再簽訂土地出讓合同，登記為出讓土地，結合現狀房屋的實際用途對應現行《土地利用現狀分類》二級分類確定土地使用用途及土地使用年限，土地使用年限以繳交出讓金之日起計算。

（三）房屋業主辦理不動產變更、繼承等情況的，土地使用權類型按照“劃撥土地”確定。

（四）住宅區（非工業園區范圍）內配建的其他非住宅用途的房屋（如商業、倉儲、教育等），已辦房產證、但無合法土地權屬來源憑證的，按照上述第二點第（二）項第3小點的方式辦理。

 三、關于原國有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋，不動產登記時統一用途和年限的問題

 原國有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，現房產證證載用途是“住宅”的，不動產登記時用途按“城鎮住宅用地”確定；現房產證證載用途是“非住宅”的，結合現狀房屋的實際用途對應現行《土地利用現狀分類》二級分類確定土地使用用途。

 土地使用權終止年期，城鎮住宅用地的與原國有土地使用證終止年期一致；其他用途若剩余年期超過法定最高年期的，以土地使用權起算時間按法定最高年期測算進一步確定。

 四、關于同一建設項目（住宅小區或建筑物）涉及多宗土地且土地使用權年限、土地用途不一致如何歸宗的問題

 為有效實施城市規劃，鼓勵不具備單獨開發條件的相鄰宗地進行聯合開發，避免聯合開發的多宗土地由于使用權年限、土地用途、宗地位置等不一致而導致建成后難以確權登記問題，鼓勵有關土地進行歸宗處理（含轉讓）。歸宗時土地用途按實際用途確定，年限按其中國有土地使用證證載最早終止年期確定。對土地使用權人要求按國有土地使用證證載最遲年限確定的，經評估按改變土地使用條件補繳地價款后，可按最遲年限予以確定終止年限，但不得高于法定最高年限。

 聯合開發項目的多宗土地為同一用地單位或不同用地單位，項目建設工程設計方案總平面中建筑確需跨不同宗地，且涉及的各宗土地使用權年限、土地用途、宗地位置等不一致的，用地單位應先申請出具聯合開發地塊的規劃條件，完善統一土地使用權年限、用途、位置、面積等歸宗手續后，再申請辦理規劃報建手續。未完成歸宗手續，不核發建設工程規劃許可證。

 上述情況辦理地塊歸宗時，不需要審核土地轉讓條件及閑置情況，直接由不動產登記中心辦理登記手續。

 五、關于已建、未建項目占地面積、用地界線調整的問題

 （一）已經批準規劃許可的項目，已建或未建設用地范圍與國有土地使用證界線不一致，需要進行局部調整的，應同時滿足以下條件，可辦理用地邊界調整手續：

 1、調整后的地塊與調整前的地塊重復面積必須不低于原地塊的90%；

 2、涉及超面積的，累計多占用地面積原則上不大于3畝且不超過項目用地的10%。

 （二）用地邊界調整的辦理方式：

 1、調整地塊需使用政府儲備土地的，按以下方式辦理：

 （1）調整前后的用地面積不變或調整后面積小于調整前面積（國有土地使用證面積），經自然資源部門按整體容積率不變、各自土地用途不變的原則審核同意調整的，經土地使用權人申請后，由市不動產登記中心直接辦理土地邊界調整登記手續。

 （2）調整后用地面積大于調整前面積的，經自然資源部門審核同意調整，并出具多占用地面積規劃指標（含用途、容積率等），按以下情況處理：

 第一種：多占用地面積10平方米以下（含10平方米），由市不動產登記中心按基準地價（樓面地價）的1.1倍收取地價款后，直接辦理土地登記手續（地價款=多占地面積×容積率×區片基準地價×1.1），無需簽訂土地使用權出讓合同；

 第二種：多占用地面積大于10平方米，小于（或等于）400平方米的，由自然資源主管部門告知土地儲備機構后按協議出讓方式辦理，與使用權人簽訂土地使用權出讓合同，地價款按現狀使用條件下土地市場評估價格的1.1倍計收（委托評估公司評估價的1.1倍）后，再辦理土地登記手續；

 第三種：多占用地面積400平方米以上的，由自然資源部門征求土地儲備機構意見并報經市政府同意后，按協議出讓方式辦理，與使用權人簽訂土地使用權出讓合同，地價款按現狀使用條件下土地市場評估價格的1.1倍計收（委托評估公司評估價的1.1倍）后，再辦理土地登記手續。

 2、調整地塊已有土地使用權人的（不屬聯合開發項目），先由土地使用權人雙方簽訂土地使用權轉讓（交換）合同（協議），再按整體容積率不變、各自土地用途不變的原則，經自然資源部門批準并明確調整范圍和各自容積率，并按規定完稅完費，最后經市不動產登記中心審核同意后直接辦理土地邊界調整登記手續，不再進行開發強度審核和交易鑒證工作。

 3、調整地塊為歷史形成的建設用地，或無明確土地使用權人的建設用地，經現場張貼公示以及經清遠日報和自然資源部門網站公示后無異議的，可按政府儲備土地，并按第五點第（二）項第1小點相應情形處理。

 上述多占用地的用途、使用年限須與原宗地保持一致。

 （三）未經批準建設的項目，自然資源部門要加強土地情況的審核，對土地邊界、用途與城鄉規劃不符，或土地使用權人不一致的情況，應先辦理土地邊界、用途或使用權人調整變更手續后，再辦理規劃報建手續。住建部門在核發預售證時，對土地已經抵押、查封或超出不動產權證范圍的，不予辦理預售證。

 （四）涉及確實需調整占地面積、用地界線的項目，建設單位需在項目申請時說明該情況。

 六、關于原國有土地使用證證載土地用途為“城鎮住宅用地”、規劃條件用地性質為居住用地但未注明兼容商業的，經規劃許可含有商業服務設施的建設項目，不動產登記時統一用途的問題

居住建設項目在不動產登記時根據規劃許可的建筑使用性質確定房產用途，土地用途及土地使用權終止年期與原土地使用證保持一致。

 七、關于因繼承、受遺贈取得不動產辦理登記的問題

 因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，由市不動產登記中心委托律師審查，出具相關審查意見書后，可以不經公證直接到市不動產登記中心辦理登記。

 八、本辦法適用于清城區（含高新區，不含清新區）轄區范圍內不動產統一登記有關問題的處理。其它縣（市、區）可參照執行，也可根據本辦法，結合實際情況，制訂各地的處理辦法。

   九、本辦法自2019年4月1日起執行，有效期5年。我市在此前頒布的有關規定，如與本辦法有不一致的，以本辦法為準。如實際處理中遇未涉及問題情況的，可由市自然資源部門專題形成處理方案報市政府研究批準后實施。如國家政策有變化，將再作相應調整。

 

系統-（以此件為準）清遠市自然資源局關于印發《清遠市區不動產統一登記有關問題的處理辦法》的通知