清自然資規字〔2021〕3號
高新區管委會，各縣（市、區）人民政府，市直有關部門，各產業園區（含集聚地）：
為進一步加強工業用地要素保障，提高節約集約用地水平，推動工業經濟高質量發展，根據市委市政府實施制造業高質量發展的決策部署以及國家有關法律法規和相關政策，結合我市實際，經市人民政府同意，現就有關要求通知如下：
一、嚴格把控工業項目準入
堅持底線思維，守牢安全、環保、效益三條底線，把好產業準入關。各地應并嚴格按照《清遠市招商引資項目遴選評審辦法（試行）》等相關規定，成立招商引資項目遴選評審小組，從產業政策、投資強度、產出效益、環境保護、建設規劃等方面，嚴格審查工業項目準入要求，嚴格篩選符合我市產業定位和園區規劃的優質項目，確保把有限的土地資源投入到最優質的工業項目中。堅決杜絕向淘汰落后、污染嚴重等禁止類工業項目供地。選定優質的工業項目后，須將產業類型、投資強度、產出效益、節能環保等指標和要求作為硬性指標納入項目投資協議和土地出讓（租賃）合同中，實行嚴格履約監管，對達不到約定要求的應建立項目和土地退出機制。
二、加強國土空間規劃和用地指標保障
（一）落實工業用地空間規劃。通過劃定工業用地控制線，進一步明確產業園區布局和工業發展空間，引導市場預期，促進園區精準招商，產業鏈招商，實現產業集聚發展。
1.嚴格管控一級工業用地控制線。一是一級工業用地控制線為嚴格保護的工業用地范圍線，在規劃期內（至2035年）規劃工業用地和以工業為主導方向的發展備用地禁止房地產及公寓式商品住宅項目開發。除因公共服務設施、市政和交通設施、綠地、廣場、人才住房和保障性住房等公共利益需要，原則上不得作為其他非工業用途。二是線內工業用地實行總量控制，動態維護的機制。編制的國土空間規劃及控制性詳細規劃在銜接協調基礎上對控制線調整須遵循底線控制和等量置換原則，在保障線內工業用地總量的前提下，可對控制線及線內工業用地具體布局和邊界進行調整優化。三是城市、縣規劃主管部門及鎮各級人民政府在組織編制控制性詳細規劃時，在保障工業空間結構合理，工業用地集約高效，工業用地總量不減少的前提下，允許在各自管轄范圍權限內對控制線間的工業用地進行調出調入，調整后的工業控制線及工業用地占比數據須報原編制機關進行動態更新。
2.強化保護二級工業用地控制線。一是二級工業用地控制線內規劃的工業用地在近期內（至2025年）予以保護，除因公共服務設施、綠地、廣場、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，原則上不得作為其他非工業用途。二是線內如確需開展以居住、商業為主導功能的三舊改造或相關用地性質變更工作，應符合相關規定，按調整程序調出工業控制線，并按照已批準的城市規劃予以實施。三是鼓勵將已有控制性詳細規劃中規劃功能為商住用地，但近期不具備商住開發條件的用地轉化為工業用途。對線內的現狀工業用地，在符合環保等政策條件下鼓勵和支持繼續生產經營。
在統籌劃定落實生態保護紅線、永久基本農田、城鎮開發邊界三條控制線的基礎上，結合國土空間規劃編制，優先利用縣（市、區）批而未供、閑置和低效利用土地支持工業發展。
（二）建立新增工業用地保障機制。按照“存量缺口+新增量”的模式，框定我市新增工業用地總量規模。優先安排新產業發展用地。用地供應應按“先存量、后增量”的原則，對新產業發展快、用地集約且需求大的地區，可適度增加年度新增建設用地指標。原則上所有落地工業項目一律入園，新增工業用地優先向產業園區傾斜。各地年度土地利用計劃指標、林地指標優先保障工業園區用地，對土地節約集約利用較好的省產業轉移工業園按規定給予用地指標獎勵。
三、實行差異化供應方式
（一）鼓勵實行彈性年期出讓。根據企業意愿，對有彈性用地出讓需求的工業企業實行彈性年期出讓供地。在不超過法定最高土地使用年限的前提下，可以靈活選擇彈性出讓年期。
（二）鼓勵以租賃方式使用土地。租賃國有工業用地，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式；有條件的，必須采取招標拍賣掛牌方式。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的，租賃期限不得超過20年。依法租賃國有建設用地用于工業項目的，土地承租方可憑與自然資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證辦理有關規劃、報建等手續。在租賃期內，地上建筑物、構筑物及其附屬設施可以轉租和抵押。
（三）大力推進先租后讓、租讓結合方式使用土地。 1.先租后讓。通過招標拍賣掛牌方式競得土地，采取先租后讓方式使用土地的，中標人或競得人可與自然資源主管部門簽訂“2+3+N”的土地出讓合同，明確約定2年基建租賃期、3年投產租賃期和N年出讓期的土地價款、分期屆滿前驗收評估要求等。租賃期屆滿前，受讓方提出驗收評估申請并經出讓方驗收評估達到合同約定要求的，受讓方可憑驗收評估合格證明辦理下一期土地使用手續。未達到合同約定要求的，應采取限期整改方式進行處理，整改總期限不得超過1年。租賃期間土地使用權不得轉讓、轉租或抵押。2.租讓結合。通過招標拍賣掛牌方式取得土地使用權，采取租讓結合方式使用土地的，廠房及配套用地、企業內部行政辦公及生活服務設施用地等生產辦公必需用地，可采取出讓方式使用土地。露天堆場、露天操作場地、停車場用地及其他用地等生產配套設施用地，可采用租賃方式使用土地，單次租賃年限不得超過5年。
（四）探索工業項目“標準地”出讓。一是建立區域評估制度。以各工業園區為實施范圍，由屬地政府全面組織對節能、地質災害、壓覆礦產資源、氣候可行性、地震安全、水土保持、洪水影響、考古調查勘探等事項進行區域評估評審。二是明確使用“標準”。在完成區域評估的基礎上，把每一塊工業用地的產業類型、投資強度、產出效益、稅收要求、單位能耗、單位排放、R&D經費支出與主營業務收入占比等基本指標予以明確，帶著“標準”出讓工業用地。
（五）嚴格控制工業用地改用途。原則上現狀工業用地不得轉變為非工業經營性用地。改變工業用途用于非工業經營性用途的，一律由市、縣人民政府收回土地并重新公開供應（“三舊”改造用地除外）。2018年9月1日以后簽訂或核發的涉及非經營性用地或工業用地的國有建設用地使用權有償使用合同或劃撥決定書，必須有條款約定或明確改變土地用途為商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地的，由有批準權的人民政府收回土地使用權后，重新公開供應。在工業用地土地使用權收回、轉讓或者變更為住宅以及商業、幼兒園、學校、醫院、療養院、養老院等用地的過程中，應落實《中華人民共和國土壤污染防治法》及《廣東省實施 <中華人民共和國土壤污染防治法>辦法》有關管理要求，依法開展土壤污染狀況調查和風險評估。
四、降低工業項目用地成本
（一）實行差異化地價優惠政策。根據國家、省的有關規定，對省確定的優先發展且用地集約的工業項目（用地集約是指容積率和建筑系數超過工業控制指標的40%、投資強度超過10%），以及以農林牧漁產品初加工為主的工業項目，工業用地出讓底價可按不低于全國工業用地最低價標準的70%執行。在不低于國家統一規定工業用地出讓最低價標準的前提下，各地應按照不高于珠三角和粵北地區同類城市平均地價水平的要求，合理確定出讓底價。
（二）鼓勵開發利用地上地下空間。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，在工業用地倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不再增收土地價款差額。上述工業項目應符合投資強度、環境承載力、市政容量、交通容量等指標規定。
（三）鼓勵降低工業用地取得成本。鼓勵各地采取彈性年期出讓和租賃等方式供應工業用地的，按照出讓（租賃）年期與工業用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數，確定供應底價，降低項目取得用地成本。
（四）建立園區工業用地補償機制。各工業園區可按照統一配套、依法供應、統籌管理的原則，在符合規劃的前提下，適當安排建設用地用于商品零售、住宿餐飲、商務金融、城鎮住宅等建設，推動相關區域從單一生產功能向城市綜合功能轉型，并將商品零售、住宿餐飲、商務金融、城鎮住宅等經營性用地的土地出讓收益按有關規定完成政策性計提后，優先用于補償工業園區建設及配套設施等投入，綜合降低工業用地的取得成本。
支持各地按規定設立園區工業用地“反哺”基金，補貼園區工業用地出讓虧損，反哺園區發展，激發園區發展內生動力；在用地補償的基礎上，具備條件的園區根據省賦予的一級財政管理權限，設立獨立金庫，形成園區“投入-產出-投入”的可持續循環發展機制。
五、支持工業項目盤活土地提高利用率
（一）積極推動“三舊”改造“工改工”。支持納入“三舊”改造的舊廠房項目實施“工改工”改造，促進產業轉型升級。政府實施城鄉規劃進行舊城區改建，需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的，經市、縣自然資源主管部門審核并報同級人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地。
（二）鼓勵工業用地原址升級改造。一是鼓勵企業在符合規劃及安全標準、且不改變用途的前提下，通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑，促進工業用地、倉儲用地二次開發，從單一工業用地向特色園區和創新型產業功能混合開發轉型，依法淘汰落后產能項目。二是在符合相關規劃、安全和環保要求的前提下，鼓勵現有制造業企業通過提高工業用地容積率、調整用地結構的方式，增加服務型制造業設施和經營場所；增加的建筑面積比例不超過原總建筑面積的15%的，可繼續按原用途使用土地，但不得分割轉讓。三是利用存量房產、土地資源興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態建設項目的，經屬地政府（管委會）批準，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策，過渡期為5年。過渡期滿及涉及轉讓需辦理相關用地手續的，可按新用途、新權利類型、市場價以協議方式辦理。
（三）鼓勵標準廠房及科技企業孵化器建設。加強標準廠房建設的土地供應，對符合市級標準廠房獎補政策的項目，通過市財政專項資金、用地扶持等方式給予支持。對于利用新增工業用地開發建設的科技企業孵化器，可按一類工業用地性質供應土地，在不改變其服務用途的前提下，其載體房屋可按幢、層等不動產單元進行產權登記并出租或轉讓。
（四）加大低效和閑置工業用地盤活力度。健全節約集約用地長效機制，按照“屬地負責、臺帳管理、分類處置”原則開展批而未供土地、閑置土地和低效工業用地清理處置工作。嚴格按照我市閑置土地處置實施辦法落實閑置土地的調查、認定、處置、利用、預防和監督等工作。充分挖掘存量工業用地資源，采取限期開發、轉型升級、鼓勵流轉、重組共建、土地置換、協議收回、享受“三舊”改造優惠政策等措施逐步盤活利用低效工業用地。
（五）明確物業產權分割轉讓登記。允許制造業企業的工業物業產權按幢、層等固定界限為基本單元分割，用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目。在符合規劃、不改變用途的前提下，在工業用地、倉儲用地上對工業廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。鼓勵各地建設高標準廠房和工業大廈，嚴格遵守工業建筑和高層建筑的消防要求，容積率在1.6以上、二層以上且帶工業電梯的高標準廠房和工業大廈，除可進行變更（分割）不動產登記、轉移（分割轉讓）不動產登記外，還可以按幢、層等為基本單元進行不動產首次登記。
（六）加強園區整治和園區發展質量提升。結合環保督察、生態園區建設等要求，著力對老舊園區、村級工業園開展專項整治和質量提升行動，加大對污水處理、管網建設的監督檢查力度，督促園區通過科學規劃、征地拆遷、建設標準化廠房等措施節約集約使用土地，解決要素資源緊缺導致的發展受限問題，進一步促進園區提質增效。
六、加強工業用地全流程閉合管理
（一）嚴格執行“凈地”出讓規定。擬出讓的土地須土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備動工開發所必需的其他基本條件。
（二）開展土地集約利用評價。參照國家統一部署開展的開發區土地集約利用評價工作，每年度開展產業轉移工業園土地集約利用評價工作。各產業轉移工業園擴區、調區和升級必須以最新一輪開發區土地集約利用評價結果作為依據，對未按要求參與最新一輪評價的產業轉移工業園，對其擴區、調區和升級要求不予支持。
（三）明確工業項目監管責任。縣級人民政府（管委會）作為土地管理和產業發展監管的責任主體，負責與中標人或競得人簽訂產業發展承諾書等文件。按照“誰提出，誰監管”的原則，在土地出讓成交后，由提出關聯條件的部門要求土地競得人提交項目用地產業發展承諾書，并對產業發展承諾書進行監督。制造業項目落戶園區要在項目用地產業發展承諾書等文件中明確約定投資、產出、節約集約用地等事項，并將產業發展承諾書作為土地出讓合同的附件；土地出讓合同補充條款中應約定，未達到項目用地產業發展承諾書約定目標的，出讓方可終止土地出讓合同，返還剩余年期土地出讓價款。
七、其他
（一）本通知中引用的國家、省、市有關政策和規范性文件在本通知施行期間有修改的，適用修改后的新規定。
（二）本文件自印發之日起施行，有效期至2025年12年31日。
清遠市自然資源局 清遠市工業和信息化局
