內容摘要：本文對2019年前三季度清遠房地產開發投資和商品房銷售的基本情況和主要特點進行分析，指出全市房地產開發中存在主要問題，并對全年房地產開發趨勢進行預判。
關鍵詞：2019年前三季度 房地產開發市場 情況分析
2019年前三季度，清遠市堅決貫徹落實中央經濟工作會議精神在“房住不炒、因城施策”基調持續調控下，清遠房地產開發投資增速有所放緩，商品房市場保持平穩增長，企業到位資金增幅有所回落。
一、運行的主要特點
（一）房地產開發投資增速放緩。
前三季度，清遠市房地產開發投資310.24億元，同比增長7.6%，增幅比上半年回落1.3個百分點。增速為2017年5月份以來最低水平（見圖1）。主要原因是碧桂園假日半島一號、海港成花園、星湖灣雅軒花園、勝利雅苑、匯豐花園等大項目接近尾聲，新項目工程進度放緩。
圖1 2017-2019年前三季度清遠房地產開發投資增速（%）
從構成看，建安工程投資增速略有回升，土地購置費拉動投資增長作用有所減弱。前三季度，清遠房地產開發投資中建安工程228.89億元，同比增長3.5%，增幅比上半年提高0.9個百分點；設備工器具購置2.71億元，同比增長117.1%，增幅比上半年提高85.8個百分點；其他費用78.64億元，同比增長19.4%，增幅比上半年回落13.8個百分點。其中土地購置費53.88億元，同比增長20.7%，增幅比上半年回落15.3個百分點，對房地產開發投資的拉動率由上半年的3.8%回落到2.3%。
從工程用途看，住宅和商業營業用房投資增速放緩。前三季度，清遠房地產開發投資中商品住宅投資248.13億元，同比增長8.5%，增幅比上半年回落6.6個百分點；辦公樓投資1.25億元，同比下降0.8%，降幅同比大幅收窄39.6個百分點；商業營業用房投資23.81億元，同比下降19.4%，降幅比上半年收窄6.8個百分點；其他投資37.05億元，同比增長28.9%，增幅比上半年提高19.7個百分點（見表1）。
表1 2019年前三季度清遠房地產開發投資情況
按區域分，全市八個縣(市、區)中，房地產開發投資額同比增速保持“四正四負”的態勢。其中連山縣、佛岡縣、英德市和清城區四個縣（市、區）房地產開發投資增速同比為正增長，分別增長429.4%、133.7%、59.4%和4.5%；連州市、陽山縣、清新區和連南縣則同比為負增長，分別下降50.7%、14.8%、11.8和7.8%（見表2）。
表2 2019年前三季度分縣區房地產開發投資情況表
（二）商品房銷售市場回暖，銷售面積增速保持平穩增長。
房地產開發企業為加大資金回籠的力度，對銷售方面加大了折扣的力度，受廣清城軌（廣州北至清遠段）預計年底建成通車和公積金貸款額度提高等多種利好消息影響，清遠商品房銷售市場出現回暖。前三季度，清遠商品房銷售面積508.69萬平方米，同比增長11%，增幅比上半年回落2個百分點；銷售額414.08億元，同比增長11%，增幅比上半年回落5.7個百分點。其中，商品住宅銷售面積456.84萬平方米，同比增長11.6%，增幅比上半年回落2個百分點；銷售額376.65億元，同比增長10.4%，增幅比上半年回落5.8個百分點（見圖2）。
圖2 2019年前三季度清遠商品房銷售增速
（三）企業到位資金增幅有所回落。
前三季度，清遠房地產開發企業實際到位資金613.25億元，同比增長19.6%，增幅比上半年回落8.4個百分點。其中國內貸款104.16億元，同比增長97%，增幅比上半年回落7.5個百分點；自籌資金119.74億元，同比下降9.1%，降幅比上半年擴大9.5個百分點；定金及預收款213.31億元，同比增長9.2%，增幅比上半年回落9個百分點；個人按揭貸款170.99億元，同比增長38.3%，增幅比上半年提高5.8個百分點；其他到位資金5.05億元，同比下降44.5%，降幅比上半年擴大59.5個百分點。
二、需關注的問題
（一）開發企業庫存壓力增加。進入下半年，房地產開發企業積極調整營銷節奏，加快項目推盤和周轉速度，企業整體銷售力度不減，但在政策調控力度不放松和金融監管從嚴的形勢下，市場觀望情緒濃厚，項目開盤去化速度較慢，房地產企業庫存壓力進一步加大。前三季度，清遠商品房待售面積(已經辦理竣工備案未出售的商品房建筑面積)410.47萬平方米，比上年同期增加37.5萬平方米，同比增長10.1%，增幅比上半年提高3.2個百分點。按類型分，住宅待售面積同比下降3.9%，降幅比上半年收窄4個百分點；非住宅商品房待售面積同比增長25.4%，增幅比上半年提高2個百分點。
（二）房地產開發企業的投入有所放緩。隨著融資窗口收緊、房貸制度改革等調控手段相繼推出，土地市場推地節奏開始放緩，土地競拍熱度明顯減弱。房地產開發企業回款壓力加劇，到位資金趨緊，對繼續擴大投資持謹慎態度。前三季度，清遠房地產開發企業土地購置面積17.59萬平方米，同比下降42%。土地成交價款6.19億元，同比下降50%。新開工面積768.65萬平方米，同比下降3.9%。
三、對全年房地產市場的意見和建議
（一）加大房地產供給側結構改革，持續推進去庫存工作。
針對高庫存的房地產開發企業，應采取多種措施，引導房地產開發企業盤活市場上待售、閑置房，采取“以租帶售”“租售并舉”的方式，加快商品房庫存的消化。同時根據市場形勢合理掌控開發規模，調研市場需求積極調整產品開發結構。
（二）加強對房地產市場的監測和信貸政策的引導，促進房地產市場健康發展，穩住房地產開發投資。
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性。一是按照人民銀行、銀監部門要求做好住房金融服務工作，滿足首套房及改善性住房需求。二是相關職能部門要加強房地產市場監管力度和動態跟蹤，密切關注市場走勢和企業資金運行狀況，加強房地產金融審慎管理，減小企業經營風險。制定符合房地產健康發展的政策措施，及時定向微調。積極推進房地產市場綜合調控，增強企業對市場信心，穩住房地產開發投資。
