內容摘要：本文分析了2017年上半年清遠房地產開發的基本情況和主要特點，指出全市房地產開發中存在的問題，并對2017年下半年的房地產開發趨勢做出預判。
??關鍵詞：房地產?情況??分析
???2017年上半年，清遠房地產開發投資保持較快增長。市場投資熱情不減，投資增幅穩步提升；開發企業到位資金充裕，商品房住宅去庫存效果顯著，商品房銷售持續暢旺，增幅一直在高位運行，但受基數增大和銷售均價不斷走高的影響，增幅有所收窄。
一、房地產開發運行的基本情況
（一）房地產開發投資增幅持續回升
2017年上半年，清遠房地產開發投資在一季度同比增長18.7%的情況下在4月回落到6.7%，?5、6月增幅呈現快速回升態勢。前6個月清遠房地產開發企業共完成投資124億元，同比增長17.1%，比全國增速高8.6個百分點，但比全省增速低1.9個百分點，增幅比去年同期提高16.2個百分點。房地產開發投資額占全市固定資產投資的46.2%，同比提高2.4個百分點。
圖1?2017年上半年清遠房地產開發投資走勢
按構成分，安裝工程投資增長較快。上半年，清遠房地產開發投資中建筑工程投資99.6億元，同比增長22%；安裝工程投資12.9億元，同比增長23.5%；其他費用投資10.9億元，同比下降17.0%。
按類型分，商業營業用房和住宅的投資增長較快。上半年，清遠房地產開發投資中商品住宅投資97.6億元，同比增長17.8%；辦公樓投資1.3億元，商業營業用房投資17億元，分別下降4.1%和增長18.1%；其他投資8.1億元，同比增長11.3%。
按區域分，全市8個縣（市、區）中，同比增速居前的有連山縣、英德市、清城區，增幅分別為6.2倍、25.1%、20.2%；同比下降較大的有連南縣和佛岡縣，分別下降30.6%和5.9%。
（二）開發企業到位資金充裕
國內貸款和自籌資金高速增長，清遠房地產開發企業到位資金充裕。上半年，清遠房地產開發企業本年到位資金小計437.5億元，同比增長99.8%，增幅比去年同期提高70.4個百分點。其中，國內貸款76.3億元，同比增長166.6%；利用外資0.15億元，為凈增長；自籌資金130.6億元，增長129.9%；其他資金來源230.5億元，增長71.5%，其中個人按揭貸款增長86.3%，定金及預收款增長65.3%。
（三）商品房銷售面積增幅高位回落
清遠商品房銷售持續暢旺，但受上年基數前低后高影響，銷售面積高速增長后增幅逐步回落。上半年，清遠商品房銷售面積463.7萬平方米，同比增長38.9%，比全國平均增幅高22.8個百分點，比全省平均增速高?27.8個百分點，增幅比一季度收窄27.2個百分點，比2016年上半年增幅收窄0.6個百分點；商品房銷售額273.5億元，增長69.9%，增幅比一季度回落22個百分點，比2016年提高27.5個百分點。其中，清遠商品住宅銷售面積431.2萬平方米，商品住宅銷售額251.4億元，分別增長35.1%和70.6%。
圖2???2017年上半年清遠商品房銷售情況走勢圖
?(四)商品房住宅去庫存效果顯著
???去庫存政策效果顯著，清遠商品房庫存規模逐步減少，開發企業去庫存壓力有所減輕，今年6月底，清遠商品房待售面積（竣工未售出商品房，為狹義庫存）350.1萬平方米，同比增長8.9%，增幅同比下降1.6個百分點。商品住宅庫存消化迅速。商品住宅待售面積172.6萬平方米，同比下降12.7%。下降幅度比去年同期加大12.3個百分點。?
二、需要關注的問題
（一）商品房銷售均價提高導致成交減緩
隨著商品房銷售價格持續走高，銷售增幅出現高位回落。上半年，清遠商品房平均銷售價格每平方米5899元，?比去年同期增加1079元，同比增21.2%。清城區和清新區增速位居全市前列。
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圖3??2017年上半年清遠市商品房均價與銷售面積增速走勢
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從商品房的銷售情況和銷售均價可以看出，隨著銷售均價走高，銷售面積和銷售額增幅不斷往下收窄，這也反映出購房者的購房心態逐漸趨于理性。近期銷售均價的高位運行必將導致銷售方面有所下滑。
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（二）非住宅商品房庫存消化壓力大
目前清遠去庫存的成效顯著的是商品房住宅，非商品住宅庫存消化形勢嚴峻。2017年上半年，受電商沖擊、經濟下行壓力以及前期開發體量過大等因素影響，非住宅類商品房存庫消化壓力較大。非商品住宅待售面積177.5萬平方米（占全部待售面積的50.7%），比去年同期增加43.3%，比重比去年同期增加12.2個百分點。其中：辦公樓待售面積18.4萬平方米，同比增長555.6%；商業營業用房待售面積75萬平方米，同比增長7.4%；其他待售面積84.1萬平方米，同比增長50.7%。非住宅商品房去庫存難度大，應控制非住宅類商品房的供應規模，優化供應結構。
三、政策分析與趨勢預測
（一）近期影響房地產的政策
2017年上半年，無論是房地產市場的量價走勢、開發商的營銷思路，還是購房者心態、政策導向，清遠房地產市場發生了前所未有的變化。一大波規劃利好涌現，廣東多地城市公積金與清遠實現互貸，珠三角“限購”圍城，房價從“5字頭”升至“破8”，廣清城軌一期即將通車，城軌二期、北延線即將動工，清遠市磁浮旅游專線將于今年10月份率先開建初期工程，計劃2019年9月完工。這一系列利好消息刺激清遠及周邊地市市民來清遠購房的欲望，帶動清遠房地產市場興旺起來，銷售價格不斷走高。
在隨著商品房銷售均價不斷走高，清遠市政府出臺了一系列調控政策，樓市主調從去年以“去庫存”為主旋律，到當下出臺“限價限貸”調控新政，調控手段主要有公積金最高貸款額度下調，嚴厲打擊捂盤惜售等行為，保障商品房房源對市場的供應；清遠市銀行業協會發布《關于清遠市房地產風險防范工作的指導意見》規定外地人購房及本市市民購買大戶型房子需要6成首付；?6月8日，清遠出臺樓市“限價令”，要求備案價格增幅不得高于本項目同類型新建商品住房前1個月實際成交均價的5%，房價一經備案60天后方可申請提高備案價格，且提高幅度不超過前一次備案價格的5%；如需調低備案價格的，調整的間隔期為30天。隨著各項調控政策的出臺，清遠市房價將會得到抑制，從瘋狂回歸到理性發展。
（二）對下半年房地產市場趨勢的預測
2017年上半年，清遠房地產開發投資增幅從4月開始穩步抬高，房地產銷售市場持續暢旺，大大刺激房地產開發企業投資開發的熱情，隨著清遠房地產待開發土地面積大幅減少，新建項目將在下半年加速建設，由于去年10月為本輪房地產銷售旺季的起點去年基數在10月后不斷加大。預計2017年下半年房地產開發完成投資會持續高速增長到10月后有所減緩。
商品房銷售市場方面受新一輪調整政策影響不確定性加大。從上半年的走勢看將會帶來購房熱的降溫，投機需求得到抑制，成交量有所萎縮。預計2017年下半年清遠房地產銷售面積增幅隨著去年基數大幅增加將會不斷持續收窄。
