內容摘要：本文分析了2015年1-7月份清遠市房地產市場的運行情況，簡析了目前存在的問題，并對下半年房地產市場進行了走勢預測。

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關鍵詞：房地產? 分析? 預測

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在經歷了2014年房地產銷售市場的低迷后，在近期出臺的多重利好政策的刺激下，2015年1-7月份清遠市房地產開發投資和銷售情況呈現出恢復性增長的態勢。

一、房地產市場運行情況。

（一）房地產開發投資穩中趨緩。

今年1-7月份，清遠市房地產企業累計完成投資116.91億元，同比增長16.4%，扭轉了去年上半年負增長的勢頭，總量比去年同期增加了16.45億元，增幅提高了14.4個百分點。

從全省范圍看，清遠市房地產開發投資額和增速均處于中等水平。今年1-2月，我市房地產開發投資達到了45.2%的高速增長，比全省同比增幅高27.3個百分點；雖然近幾個月增速都有所下降，但整個上半年的增速都在全省增速之上；到7月份累計增速大幅回落，比上半年增速回落了12.5個百分點，比全省少了0.9個百分點（見圖一）。

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從區域來看，2015年1-7月份清遠市各地區房地產開發投資完成情況有明顯的地域性，各地極不均衡（見圖二）。房地產開發企業主要集中在南部地區，投資力度也比較大，其中清城區在今年1-7月份完成的房地產開發投資額占了全市的66%，拉動全市房地產投資增長20.4%；而北部四縣投資力度相對較弱，其中連山壯族瑤族自治縣的房地產開發投資僅占了全市的0.1%。但從各地的房地產開發投資同比增速來看，卻不能簡單地按南部、北部來劃分（見圖三）。南部地區除了清城區保持了36.3%的高速增長外，其余四個縣（市、區）增速均有所回落，其中英德市跌幅達28.4%，拉低全市房地產投資增速3.9個百分點；而北部地區除了連山壯族瑤族自治區同比下降了66%外，其余三個縣（市）均呈現出良好的增長態勢，其中連州市增幅最高，達61.7%，連南瑤族自治縣的增幅也有54.4%。

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（二）資金緊張狀況略有緩解。

今年1至7月份，清遠市房地產開發企業實際到位資金189.73億元，同比增長5.9%，資金緊張狀況略有緩解。今年實際到位資金主要來源于其他資金，同比增長8.9%，其中定金及預收款同比回落6.4%、個人按揭貸款同比上升38.4%。上半年房地產企業加大了自籌資金的籌集力度，同比增速達30.2%，增幅比去年同期提高35個百分點。國內貸款金額則不太理想，上半年同比下降29.1%，僅占實際到位資金的13.6%。

（三）房地產銷售市場恢復性增長。

從今年上半年房地產商品房銷售情況來看，清遠房地產銷售市場呈現出恢復性增長的趨勢（見圖四）。截止至7月底，共銷售商品房278.94萬平方米，其中住宅銷售了261. 01 萬平方米 ，分別比去年同期增長了19%和17.2%，漲幅比去年同期分別提高了35個百分點和34.2個百分點。盡管銷售面積有所上升，但銷售價格卻沒能緊跟其步伐（見圖五）。前四個月，商品房銷售額仍是負增長，但降幅逐步收窄；從五月份開始轉為了正增長，盡管與銷售面積的增幅差距還是有點大，但仍可以看出銷售額也在逐月回升。

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從各縣（市、區）的商品房銷售情況來看，各地區的房地產銷售市場也各有千秋（見圖六）。截止至7月底，南部地區銷售商品房253.28萬平方米，同比增長21%，銷售額121.78億元，同比增長11.4%；北部地區商品房銷售面積基本與去年持平，只增長了1.8%，但銷售價格卻有所提高，銷售額同比增長了12.4%。目前來看商品房銷售增速最快的是佛岡縣，銷售面積增長了78.2%，銷售額增速為57%，分別拉動全市銷售面積和銷售額增長4.9個百分點和3.8個百分點；作為主城區的清新區和高新區增長勢頭也不錯，銷售面積同比增速分別為35.5%和23.6%，清城區的銷售面積增速雖然只有12.2%，但作為商品房銷售市場的主力軍，其對全市商品房銷售的貢獻仍然是最大的，拉動全市商品房銷售面積增長6.4個百分點；與投資乏力相對應，連山壯族瑤族自治縣的商品房銷售也不容樂觀，銷售面積和銷售額分別同比下降47.9%和45.7%。

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（四）建筑規模有所擴大，但施工進度有所放緩。

受去年房地產商品房銷售市場不景氣以及目前尚待消化的大量庫存的影響，今年上半年房地產開發企業的建筑規模雖然有所擴大，但施工進度卻有所放緩（見圖七）。截止至7月底，今年商品房施工面積累計2607.81萬平方米，同比增長8.1%，漲幅比去年同期下降17個百分點，且近一年來漲幅有逐漸減小的趨勢。今年以來，商品房新開工面積和竣工面積都比去年同期大幅下降，雖然降幅有逐漸收窄的趨勢，但到7月底止仍分別下降29.1%和15.8%。今年1至7月份商品房新開工面積累計287.62萬平方米，僅占施工面積的十分之一左右；商品房竣工面積累計139.22萬平方米，竣工率僅為5.3%。說明投資者對房地產市場仍持謹慎態度。

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二、房地產市場存在問題。

今年1-7月份，清遠市房地產市場運行狀況總體良好，但仍存在不少不容樂觀且不容忽視的問題。

（一）商品房庫存壓力大，影響投資進程。

盡管今年以來商品房銷售市場都呈現出較為良好的態勢，但其庫存量仍然巨大。截止至7月底，我市商品房待售面積仍有286.47萬平方米，比去年同期增加了39.3%；其中住宅待售面積為191. 09 萬平方米 ，比去年同期增長37.9%。庫存量巨大是目前房地產市場最為棘手的問題，也是造成其他問題的主要原因之一。大量的商品房庫存堆積，供過于求，令不少購房者始終持觀望的態度，購房欲望降低；同時，堆積的商品房使房地產開發企業無法較快地回籠資金，這也導致企業資金緊張狀況難以緩解，阻慢投資和建設的進程。巨大的庫存量給房地產開發企業帶來了巨大的壓力，消化庫存仍是目前房地產開發商的重要課題。

（二）土地市場成交不理想。

受去年房地產商品房銷售市場不景氣及庫存量大的影響，房地產開發投資者對土地購置的熱情也降下來不少。今年1至7月份，房地產開發企業累計購置土地29 萬平方米 ，同比下降58.5%，降幅分別比去年同期和去年全年擴大83.9個百分點和53.7個百分點。

三、下半年房地產市場走勢預測。

在國家陸續推出的降息降準、限購限貸政策的放開等諸多房地產利好政策的推動下，清遠市房地產銷售市場逐步好轉，在前7個月取得了節節高升的好業績。 7 月24日 ，廣州住房公積金管理中心與清遠住房公積金管理中心共同發布了《廣清公積金幫扶貸款政策須知》，實現了廣州清遠公積金互貸的新政，為清遠房地產市場帶來了又一股春風，將刺激更多有條件的人在清遠買房。

在這樣的形勢下，預計下半年清遠房地產銷售市場將會繼續企穩，房地產開發企業資金緊張狀況有望得到進一步緩解。由于地理環境的限制，各縣（市、區）間房地產開發投資與銷售的分化仍會持續；且部分縣（市、區）上半年由于某些大樓盤的開盤而拉動的高速增長勢頭在下半年也將隨著開發與銷售的接近尾聲而逐漸趨緩。同時應該看到，商品房庫存的壓力仍然很大，去庫存仍是當前的主要任務，這也將使房地產開發商繼續放慢投資的步