????????????? ---上半年我市房地產運行情況分析

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?? ?在房地產市場調控政策依舊，大中城市住宅銷售價格不斷朝著調控目標演進的過程中，已經由市場主導的房地產投資增速繼續快速回落。因市場調整導致的新開工投資規模減少，在建項目投資增長趨緩狀況越來越顯著。

??? 一、運行特點

1、房地產開發投資增速快速回落

上半年，全市完成房地產開發投資76.3億元，同比增長22.4%，比全省增速（10%）高出12.4個百分點，比一季度增速（77.1%）回落了54.7個百分點，比1--5月份增速（46.2%）回落了23.8個百分點，投資增速呈現快速回落態勢（見圖1）。開發投資額占全市固定資產投資（179.13億元）比重為42.6%，拉動固定資產投資增長8.6個百分點。

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??????????????????? 2011年上半年以來全市房地產投資增速情況（圖1）

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按構成分，建安工程投資和土地購置費增幅全面回落。上半年，全市建筑工程完成投資54.8億元，增長19.0%，同比增速回落了40個百分點，增幅比一季度增速（79.3%）回落了60.3個百分點；安裝工程完成投資5.3億元，增長65.4%；設備工器具購置0.5億元，增長8.1%；其他費用15.7億元，增長24.3%，其中土地購置費10.2億元，增長23.9%，同比增速上升了12.57個百分點，比一季度增速（114.3%）回落了90.5個百分點，且土地購置費占房地產完成投資的比重為13.4%。

按工程用途分：商品住宅投資增幅回落明顯。上半年，全市住宅完成投資62.2億元，增長24.1%，同比增速回落了26.7個百分點,增幅比一季度增速（86.8%）回落了62.7個百分點；占本年完成投資的81.5%；辦公樓完成投資0.5億元，增長42.8%，占本年完成總投資的0.65%；商業營業用房完成投資6.3億元，增長48.1%，占本年完成投資的8.26%；其他投資7.3億元，下降4.6%。

按地區分：南部地區仍占主要地位，北部地區增長較快。南部地區房地產開發完成投資71.3億元，增長22.2%，占全市房地產投資比重的93.4%。其中：清城區完成投資48.4億元，增長33.4%，占全市房地產投資比重接近一半；北部地區房地產開發完成投資5.1億元，增長25%，增速高于全市平均水平，占全市房地產投資比重的6.6%。其中：連山縣房地產投資規模有所擴大，今年上半年完成投資0.6億元，增長344.2%（見表1）。

????? 表1? 1-6月份各縣（市、區）房地產投資完成情況

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2、商品房銷售有所下降

經過兩年的宏觀調控政策作用和市場買賣雙方博弈，進入2012年后，清遠商品房銷售面積和銷售額均有所下降。上半年，我市商品房銷售面積130.4萬平方米，下降21.3%，同比增幅下降了66.1個百分點，增幅比一季度（-29.1%）回升了7.8個百分點,比全省增速（-10.8%）低了10.5個百分點；其中：住宅銷售面積121.57萬平方米，下降23.6%；商品房銷售額58.03億元，下降19.0%，同比增幅下降了65.1個百分點，增幅比一季度（-30.1%）回升了11.1個百分點；其中：住宅銷售額52.23億元，下降21.5%（見圖2）。

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??????? ?????????????????? 2011年上半年房地產銷售面積增長情況（圖2）

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從地區看：南部地區商品房銷售面積116.4萬平方米，下降22.6%，占全市商品房銷售面積比重的89.2%；北部地區商品房銷售面積14.1萬平方米，下降8.4%，占全市商品房銷售面積比重的10.8%。

3、開發企業去庫存壓力增大

　　由于近期在建項目陸續完工，竣工面積增加使開發企業的去庫存壓力增大。上半年,全市商品房竣工面積132.9萬平方米，同比增長23.1%；待售商品房面積171.9萬平方米，比去年末增加46.0萬平方米，同比增長121.9%，增幅比去年同期提高95.8個百分點。從商品房待售年限看，待售1年以內的有58.0萬平方米，占總待售面積的? 33.7%，比去年末增加7.4萬平方米；待售1-3年的有100.6萬平方米，占58.5%，比去年末增加34.6萬平方米；待售3年以上的有13.3萬平方米，占7.7%，比去年末增加4.1萬平方米。

??? 二、存在問題及建議

?1、房地產投資增速持續大幅回落，嚴重影響我市房地產業的穩定發展。上半年，各縣（市、區）的開發投資增幅與一季度相比均呈回落態勢，清新縣、連州市更呈負增長態勢，開發投資后勁不足，將影響后市商品房的供給。對此，各地方政府應當采取措施，加強土地市場供應，鼓勵開發企業增強開發投資信心，同時加強對在建開發項目的管理和監控，警惕爛尾工程和跑路現象的出現，抑止房地產開發投資的持續大幅下滑，保證后市商品房的供給，避免房地產市場的大幅波動。

? 2、房地產投資占固定資產投資的比重過高，住宅投資比重過高，房地產投資的回落將拖累我市固定資產投資的穩定增長。我市房地產投資幾乎占固定資產投資的一半，達42.6%，其中：住宅占房地產投資的81.5%，辦公樓占0.65%；商業營業用房占8.26%，反映了我市房地產企業的投資格局單調，抗風險能力弱。因此，在確保房地產業穩定增長的同時，要加強固定資產投資多元化發展，加大招商引資力度，降低房地產投資的比重，有利于我市房地產的發展。

?3、謹防調控效果出現反復。
　　近期，在保增長的壓力下，部分城市對2009年底以來執行的房地產調控政策出現一定程度的微調現象，這些政策對于滿足城市居民的首次置業以及改善性需求都起到一定的積極作用。但在剛性需求和改善性需求進入市場的同時，部分投機需求也隨之進入市場，拉動房價逐步走高，影響調控效果的鞏固。因此，地方政府在堅持國家宏觀調控政策不放松的前提下，適度把握政策調節的力度和節奏，堅持以價換量策略，大力加強保障房建設，抑制房價的進一步走高，防止房地產市場調控效果出現反復。
??? 4、保障民生，增強群眾購買力。隨著銷售情況的進一步惡化，開發商的資金得不到流動，群眾剛性需求仍在，購買力不足，將對我市房地產業的發展造成嚴重損害。加強社會保障力度，保障民生，提高民眾購買力，同時實施限購，打擊投機炒作行為，確保人人有房住，對我市的經濟發展具有重要意義。

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