——2020年清遠市房地產市場情況
內容摘要：本文對2020年清遠房地產開發投資和商品房銷售的基本情況和主要特點進行分析，指出全市房地產開發存在的主要問題，并對2021年房地產開發趨勢進行預判。
關鍵詞：房地產 情況 分析
2020年，面對新冠肺炎疫情嚴重沖擊，中央保持房地產調控定力，堅持“房住不炒”定位，著力穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展，我市積極統籌疫情防控和經濟社會發展工作，全面落實房地產長效機制，因地制宜、多效并舉，房地產市場繼續穩步向前。
一、房地產開發市場基本情況
（一）房地產開發投資年內首次實現正增長
2020年，我市房地產開發投資433.2億元，同比增長2%，年內首次實現正增長，增速比前三季度提高9.9個百分點，比上半年提高11.9個百分點。
2019-2020年清遠房地產開發投資情況（%）
一是房地產開發投資實現增速進位。2020年，全市房地產開發投資增速在全省排第15位，比前三季度提升3位，比上半年提升1位，比一季度提升1位。
二是建安投資是房地產投資增長的內生動力。清遠房地產開發投資中建安工程324.7億元，同比增長5%，比前三季度提高12個百分點，拉動全市房地產投資提高3.6個百分點，設備工器具購置2.5億元，同比下降13.4%，其他費用106億元，同比下降5.7%，其中土地購置費72億元，同比下降4.4%。
三是辦公樓和其他類投資繼續保持雙位數增長，住宅、商用房降幅收窄。清遠房地產開發投資中辦公樓投資2.8億元，同比增長15.7%；包括中小學教學用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等在內的其他投資71.5億元，同比增長31.4%；商品住宅投資333.9億元，同比下降1%，降幅比前三季度收窄11.1個百分點；商業營業用房投資25億元，同比下降17.8%，降幅比前三季度收窄13.4個百分點。
四是南北部地區投資繼續好轉。南部地區房地產投資406.5億元，同比增長1.7%，比前三季度提高8.7個百分點，拉動全市增速提高1.6個百分點，對全市增速拉動最大的清新、佛岡均拉動全市房地產投資增長2.5個百分點。北部地區房地產投資26.7億元，同比增長6.4%，比前三季度提高26.6個百分點，拉動全市增速提高0.4個百分點。
2020年分縣區房地產投資情況一覽表
單位：萬元、%
（二）商品房銷售增速穩步加快
今年年初，受新冠肺炎疫情影響，我市商品房銷售面積呈下降趨勢，之后隨著生產生活秩序穩步恢復，各地營銷中心也逐步開放，我市商品房銷售面積逐月收窄，9月首次實現正增長，隨后增幅逐步加快，全年我市商品房銷售面積777.6萬平方米，同比增長8.2%，高出全省0.5個百分點，增幅比前三季度提高6.2個百分點，比上半年提高15.2個百分點，商品房銷售額547.9億元，同比下降3.9%，降幅比前三季度收窄7個百分點。
2020年全省、清遠市商品房銷售面積情況（%）
一是南部地區帶動作用明顯。南部地區房地產銷售面積724.4萬平方米，同比增長12%，比前三季度提高6個百分點，拉動全市增速提高10.8個百分點，除了清城區外，其他三個縣（市、區）都實現正增長，對全市增速拉動最大的英德市、清新區，分別拉動商品房銷售面積增速提高8.6、3.3個百分點。
2020年分縣區房地產銷售情況一覽表
單位：平方米、%
二是6成樓盤銷售實現正增長。2020年末，635個房地產項目中有375個項目的銷售面積實現正增長，拉動全市房地產銷售面積提高50.9個百分點，銷售前30的樓盤銷售面積共計366.8萬方，占全市的47.2%，拉動全市增長16.7個百分點，超10萬方的樓盤有12個，銷售面積共計236.7萬方，占全市的30.4%，拉動全市增長14.8個百分點。
（三）房地產開發企業到位資金面有所好轉
2020年，清遠房地產開發企業土地購置面積56.5萬平方米，比去年同期多購入18萬平方米。實際到位資金818.2億元，同比增長1.4%，增速比前三季度提高18.3個百分點，其中國內貸款174.6億元，同比增長21.6%，增速比前三季度提高43.7個百分點，自籌資金183.6億元，同比增長16.3%，增速比前三季度提高30.1個百分點，定金及預收款266.7億元，同比下降3.4%，降幅比前三季度收窄10.8個百分點，個人按揭貸款166.5億元，同比下降24.5%，降幅比前三季度收窄0.9個百分點，其他到位資金26.7億元，同比增長1.9倍，增速比前三季度加快3.4個百分點。
二、存在問題
（一）房地產投資占比居高不下
2020年，房地產投資占全社會固定資產投資的比重為47.7%，高出全省平均水平6.5個百分點，比前三季度提高了0.1個百分點，比上半年提高0.8個百分點。有效投資中的制造業投資和基礎設施投資合計占比為40.2%，比房地產投資低7.5個百分點。
（二）房地產投資后勁有待提升
房地產項目入庫數量和計劃總投資均出現不同程度的下降，截止12月末，全市房地產投資項目入庫只有96個，比上年同期減少12個，計劃總投資579.6億元，比去年同期減少92.7億元。
（三）商辦地產庫存壓力大
2015年以來，我市商辦地產待售面積呈現出穩步增加的態勢，2020年末，上升到105.4萬平方米，比2015年末增長了93.4%，增速高出商品房待售面積60個百分點；占商品房待售面積的25.9%，比重比2015年末提高了8個百分點。
全市商辦地產庫存情況
單位：萬平方米
三、對2021年房地產走勢的預判及建議
2020年，清遠房地產開發投資實現正增長，銷售面積穩步增長，大大提振房地產開發企業的信心。根據中央部署，“穩”字仍是明年房地產市場的主基調，初步預計，2021年商品房投資和銷售市場仍將面臨較大增長壓力。
為了保持房地產穩健發展，提出以下幾點建議：
一是繼續深化廣清一體化，吸納外地購房需求。堅守“房住不炒”政策底線的同時，利用廣清一體化、廣州半小時生活圈等區位優勢打開思路，主動作為，出臺政策，同時房企也要在精產品、精質量、強品牌上下功夫，吸納外地購房需求。
二是調整供給結構，加速庫存去化。已供房地產用地過多、在建在售商品房數量過大且消化周期過長的區域，要相應降低用地供應量。對于積壓年份長且待售面積多的企業，應搭建存量商品房交易平臺，加快購房信息的溝通和傳播，給予積壓的老樓盤政策扶持，盡快盤活存量商品房，增加供應市場。
三是強化實體經濟引領。堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，強化實體經濟要素資源集聚，以實體經濟發展帶動房地產業結構調整。積極協助房地產企業向實體經濟轉變和拓展，由政府設立專項融資平臺，為房地產企業服務實體經濟提供資金保障。
