內容摘要：本文對2019年清遠房地產開發投資和商品房銷售的基本情況和主要特點進行分析，指出全市房地產開發存在的主要問題，并對2020年房地產開發趨勢進行預判。
關鍵詞：房地產 情況 分析
2019年，清遠市房地產市場整體保持穩中有進，商品房銷售平穩增長，房地產開發投資趨于平穩。
一、 房地產開發市場基本情況
（一）商品房銷售市場平穩增長
2019年，由于上年商品房銷售市場的深度調整，清遠商品房銷售市場平穩增長。商品房銷售面積718.6萬平方米，同比增長10.1%，增幅比上年提高37.6個百分點，總量和增速，在全省的排位分別是第五位和第三位，增速排位僅次于珠海、深圳。銷售額570.2億元，同比增長7.9%，增幅比上年提高17.6個百分點。
2018-2019年清遠市商品房銷售面積增速（%）
一是住宅銷售支撐商品房銷售。商品住宅銷售面積628.5萬平方米，占全市銷售面積的將近9成，同比增長10.3%，增速比上年提高39.9個百分點；銷售額508.9億元，同比增長7.3%，增幅比上年提高15.6個百分點。其中，90方-144方的住宅，是清遠市場最火爆的戶型（占78%）。
二是大部分縣（市、區）都實現正增長。全市八個縣(市、區)中，商品房銷售面積增速，除了陽山和連南負增長外，其他縣（市、區）都實現正增長。對全市增速拉動最大的是兩區兩市。
三是大型樓盤是銷售的主力軍。銷量排在前十位的分別是碧桂園新亞山湖城、美林湖國際社區、保利天匯花園、恒美花園、半島一號碧桂園、清遠萬科城、時代水岸（清遠）花園、碧桂園云璟、時代傾城、保利花園，十個樓盤的總銷售面積181.2萬平方米，占全市的25.2%。
（二）房地產開發投資趨于平穩
清遠市房地產開發投資，2019年初高開，上半年企穩，之后趨于平穩。全年房地產開發投資424.6億元，同比增長7.9%，增幅比前三季度提高0.3個百分點。
2018-2019年清遠市房地產開發投資增速（%）
一是土地購置費仍然是拉動投資增長的主要動力。2019年，清遠房地產開發投資中建安工程309.3億元，同比增長2.5%；設備工器具購置2.9億元，同比增長16.6%，增速比上年提高2.9個百分點；其他費用112.4億元，同比增長26.1%，增速比前三季度提高6.7個百分點，其中土地購置費75.4億元，同比增長29.2%，增速比前三季度提高8.5個百分點，拉動房地產開發投資提高4.3個百分點。
二是辦公樓和其他投資增速大幅提升。2019年，清遠房地產開發投資中商品住宅投資337.4億元，同比增長7.4%，增幅比前三季度提高0.3個百分點；辦公樓投資2.4億元，同比增長10.7%，增幅比前三季度提高11.5個百分點；商業營業用房投資30.5億元，同比下降20.6%，降幅比前三季度擴大1.2個百分點；包括中小學教學用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等在內的其他投資54.4億元，同比增長40.7%，增幅比前三季度提高11.8個百分點。
二、需關注的問題
（一）房地產企業庫存壓力加大
2019年，房地產開發企業積極調整營銷節奏，加快項目推盤和周轉速度，企業整體銷售力度不減，但在政策調控力度不放松和金融監管從嚴的形勢下，市場觀望情緒濃厚，項目開盤去化速度較慢，待售面積逐年增加，房地產企業庫存壓力進一步加大。2019年，清遠商品房待售面積(已經辦理竣工備案未出售的商品房建筑面積) 412.9萬平方米，比上年同期增加53.5萬平方米，同比增長14.9%。從2017年到現在，非住宅商品房待售面積大于住宅待售面積。
2015-2019年清遠市住宅和非住宅商品房待售面積
（萬平方米）
（二）企業到位資金存在壓力
2019年，清遠房地產開發企業實際到位資金807.3億元，同比增長6.9%，增幅比前三季度回落12.7個百分點。本年到位資金與完成投資比重由上年的1.92:1下降到1.90:1。其中，國內貸款143.6億元，同比增長64.3%；自籌資金157.9億元，同比下降17.3%；定金及預收款276.1億元，同比下降6.4%；個人按揭貸款220.7億元，同比增長29.5%。分別占到位資金的17.8%、19.6%、34.2%和27.3%，合計占98.9%。企業到位資金主要依賴自籌資金和銷售款回籠，表明房地產開發能力弱，后續開發投資的資金大大受制于銷售資金的回籠。
(三) 房地產開發企業的投入有所放緩
隨著融資窗口收緊、房貸制度改革等調控手段相繼推出，土地市場推地節奏開始放緩，土地競拍熱度明顯減弱，房地產開發企業對繼續擴大投資持謹慎態度。2019年，清遠房地產開發企業土地購置面積38.5萬平方米，同比下降56.3%。
三、對2020年房地產走勢的預判及建議
2019年12月12日閉幕的中央經濟工作會議，會議強調明年工作“要堅持穩字當頭”。進一步明確“房住不炒”的政策導向。重申穩地價、穩房價、穩預期；強調房地產市場“平穩健康發展”。預計2020年清遠房地產開發投資和商品房銷售面積穩中趨緩。
為了保持房地產穩健發展，一方面穩房價促銷量，2019年清遠市房地產市場平穩增長，這對需求方起到了一定的刺激作用，房地產開發商應抓住這個有利時機，特別是排名靠前的大樓盤，要繼續發揮市場銷售領頭羊優勢，穩定房價，加快銷售步伐，共同促進房地產市場穩健發展；另一方面增信心穩投資，相關職能部門要加強房地產市場監管力度和動態跟蹤，密切關注市場走勢和企業資金運行狀況，積極推進房地產市場綜合調控，增強企業對市場信心，穩住房地產開發投資。
