在房屋買賣合同糾紛案件中

經常會涉及

夫妻共同所有房屋

被夫妻一方單方出售應如何處理的問題

今天普法君為您解答！

       在房屋買賣合同糾紛案件中，經常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應如何處理的問題。從司法實務來看，該類糾紛大致可分為以下三種情形：

       如果再作進一步細化分析，上述三種情形又可從房屋是否辦理轉移登記、買受人是否支付對價和買受人是否善意等不同角度劃分出更多的案件類型。鑒于房屋一般是夫妻共同財產中最重要組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權，各級人民法院在處理該類糾紛時都比較慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判斷、夫妻另一方與買受人之間的利益衡平等問題上存在認識分歧，在夫妻共同所有房產的最終歸屬的裁判上“同案不同判”現象并不少見。為統一裁判尺度，《婚姻法司法解釋（三）》第11條對上述問題作了回應。從該條實施情況看，效果明顯，故本次司法解釋清理時，將該條內容予以保留。只是作了下列文字修改：

       （1）將“共同共有”改為“共同所有”，以與民法典第1062條表述保持一致；

       （2）將“并辦理不動產所有權登記手續”改為“并已辦理不動產登記”，不動產所有權登記手續是口語化表達，對應的法律術語應為不動產登記。增加“已”字強調登記行為已經完成。

       本條規定的問題，表面上雖是房屋買賣合同效力及房屋所有權最終歸屬方面的法律適用分歧，但究其實質則是如何衡平房屋共有人與受讓房屋的第三人之間的利益，或者更抽象地說是在交易安全與所有權安全之間的取舍。之所以引發不同利益主體之間的沖突，皆由夫妻一方的無權處分行為引致。所謂無權處分是指無處分權人以自己名義處分他人之物的行為。其特征主要有三：

        第一，無權處分中的“無權”，主要指沒有處分的權源。盡管在處分時可能會表現出有權的外觀，但處分人在實施處分行為時，事實上處于無權狀態；

       第二，這里的處分不僅僅包括所有權的轉讓，還包括出租、設定擔保等非轉讓行為；

       第三，強調以自己名義處分，以此區別于以他人名義、超越代理權和表見代理中的處分。

       后者適用的是無權代理及表見代理規則等。關于無權處分，合同法第51條作出了規定。從該條的邏輯表述來看，無權處分人所簽訂的合同不產生效力是指買賣合同不生效。除非處分人事后取得處分權或經權利人追認后，該合同才為有效。在所有權人否認該合同效力的前提下，基于物權的追及性，其似乎可直接向買受人追回原物。民法典第597條改變了合同法第51條關于合同效力的規定，通過“解除合同”的表述事實上認可了無權處分人簽訂合同有效，但標的物所有權不因此發生變動。此時，如果徹底貫徹所有權絕對原則，賦予所有權人無限追及權利，那么受讓人就得時刻小心，務必查明出賣人是否真正具有處分權，這勢必加大交易成本和費用，無益于促進交易和保障交易安全。相反，如果一概保護受讓人對受讓財產的利益，則可能助長欺詐、合謀騙取他人財產的行為，嚴重侵犯所有權人的合法權益。面對“兩難”局面，學理上設計了善意取得制度來加以規制。

       民法典第301條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”從該規定可知，除非共同共有人之間另有約定，共有人要處分共有財產一般要征得其他共有人同意，否則就可能損害其他共有人的不動產所有權。鑒于夫妻共同所有財產亦為共有財產，本解釋起草過程中借鑒了上述民法典條文的規定。相應地，結合民法典上述規定厘清何謂“夫妻共同所有房屋”和“未經對方同意”對正確理解并適用本條十分重要。

       夫妻共同所有房屋，從字面意義而言，是指夫妻共同對房屋擁有所有權。按大陸法系民法理論，所有權可以從質和量上加以分割。當所有權的部分權能與所有權分立而非所有權享有時，是所有權的質的分割，如日耳曼法上的“上級所有權”與“下級所有權”，以及在所有權上復設定抵押權、地役權等，皆屬于所有權的質的分割；而當同一財產由兩人或兩人以上的數人共同享有所有權時，則為所有權的量的分割。所有權量的分割即一般意義上的共有。根據民法典第297條、第298條和第299條之規定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指共有人對共有的財產按照其份額享有所有權。共同共有則是指共有人基于一定共同關系，而對共有的財產不區分份額地共同享有所有權。這里的共同關系一般是指兩個或兩個以上的人因共同目的而結合形成的關系，主要有夫妻關系、家庭關系以及遺產繼承關系等。

       綜上，夫妻共同所有房屋從字面含義而言可以解讀為夫妻共同共有和夫妻按份共有兩種情形。其中，夫妻按份共有在實踐中可表現為夫妻對婚前特定財產的按份共有、夫妻婚后接受贈與或遺贈等原因形成對特定贈與財產的按份共有。但我國婚姻立法對夫妻共同所有財產的界定一般并不包含夫妻按份共有情形在內。民法典第1062條規定：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有。該法條明確說明民法典是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關系存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產除特有財產外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產制度。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。本解釋也與民法典的規定采同一立場，即本條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。這是因為根據民法典第301條的規定，除共有人另有約定外，共有人處分共有的不動產，只應經占份額2/3以上的按份共有人同意即可。當夫妻一方占共有房屋份額2/3以上時，出售該房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本條則是以夫妻一方出售行為是無權處分行為作為邏輯起點。

       民法典第301條規定可知，共同共有人要處分共有的不動產，必須經全體共同共有人同意。將該條適用到夫妻共有關系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產應經作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。對此，我們認為，在具體認定夫妻另一方是否同意時需要注意：

       法律框架內的同意即為意思表示。所謂意思表示是指表意人向他人發出的表示，據此向他人表明，根據其意思，某項特定的法律后果應該發生效力。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話和電子數據等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態的情形。根據民法典第140條“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示”的規定，鑒于夫妻關系的緊密性，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認同意則在所不問。

       在司法實務中，經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程，但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最后簽訂的合同價格未經其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產關系的特殊性出發，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。也即，只要有證據證明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即應推定該同意為對其配偶自主決定出售價格、付款方式、交付時間等事項的概括同意。夫妻另一方如要否定該概括同意，必須提出證據證明其對房屋買受人所作的同意出售房屋的意思表示明確不包括上述事項。

        從民法典第311條的規定來看，我國不動產善意取得制度旨在維護不動產交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價”的理解應注意以下幾點：

       由于是否善意是第三人的主觀心理狀態，他人無法直接探究，故實踐中，對何謂“善意”，見解不一。對于動產而言，起碼有以下四種厘定標準：

       （1）所謂善意，系指不知讓與人無讓與的權利，有無過失在所不問；

       （2）所謂善意，系指不知讓與人無讓與權利，是否處于過失固非所問，然依客觀情勢，在交易經驗上，一般人皆可認定讓與人無讓與之權利者，即應認為惡意；

       （3）所謂善意，是指不知或不得而知讓與人無讓與權利；

       （4）所謂善意，應參考德國立法例，解釋為須明知或因重大過失而不知讓與人無讓與權利。

       但衡諸善意受讓制度在于兼顧所有人利益及交易安全之立法目的，受讓人對于讓與人是否有受讓權利，應自負一定程度的注意義務。這里受讓人是否盡到注意義務應依據具體的交易場景和情勢加以判斷。例如，凡是在公開的和規范的交易場所購買的動產，一般應被認定為買受人盡到了注意義務，而在非公開的場所和地點所購買的動產，買受人則應盡到更高的注意義務——例如要求出售人提供動產的合法憑證。

       就包括房屋在內的不動產而言，是否參照動產善意取得中的“善意”標準，要求第三人在信賴不動產登記基礎上還不能有重大過失則觀點不一。一種觀點認為，房屋一般是個人或家庭最重要、最有價值的財產類型。特別是在婚姻家庭關系中，作為夫妻共同所有財產的房屋往往涉及家庭成員的居住權保障問題。因此，如果以不知道登記簿記載錯誤且登記簿上沒有異議登記即為善意的標準，夫妻另一方就必須舉證證明房屋取得人明知不動產登記簿的記載錯誤。顯然，信息不對稱決定了要舉證證明第三人的內心為非善意十分困難。另外，從日常生活實踐來看，登記機關基于各種主客觀原因將夫妻共同所有財產登記在夫妻一方名下的情形并不鮮見。因此，應排除具有重大過失的第三人的善意而加重其注意義務，以傾斜保護夫妻另一方的合法權益。上述觀點不夠全面。我們認為，對于動產的受讓人可以將其具有重大過失而不知道讓與人無讓與權利認定為非屬善意，但對作為不動產的房屋而言，應當以第三人對不動產登記的信賴作為判斷是否構成不動產善意取得的標準。在通常情況下，只要第三人信賴了不動產登記，就應推定其為善意，除非有證據證明其事先明知不動產登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。這里的善意不以第三人進一步核實登記事項為前提。理由在于：

       目前，由于人民群眾法律知識欠缺、登記機關工作人員責任意識不強、社會誠信度低等原因導致房產登記不實的情形時有發生。從房屋登記實踐來看，大量的登記簿錯誤是由無權處分人通過偽造各種申請材料所致。例如，在房屋登記實踐中常見的造假、用假行為主要表現為采用偽造的身份證申請登記和偽造委托公證文書、司法裁判文書后辦理房地產登記。而在夫妻共同所有財產登記在一方名下的情形中，更有不少甚至是夫妻雙方合意或夫妻另一方默許的結果。對于上述不實情形，連專業的登記機構都很難發現，更何況不具備專業知識的第三人。因此，通過給第三人附加核實真實所有權人的義務而將此種登記不實產生的風險完全轉嫁到其身上，顯然不夠妥當。而且，這種對取得人施加調查核實義務的做法既無法提高交易效率，也無法保障交易安全。

       依據民法典第220條第1款的規定，權利人在發現登記簿的記載存在不實時，可以申請更正登記，進而避免因他人的善意取得而遭受損失。即便在更正登記完成之前，權利人也還可以依據民法典第220條第2款的規定申請異議登記，避免第三人善意取得。可見，民法典所規定的更正登記和異議登記就是為使真實權利人防止遭受他人善意取得其房屋所有權的風險而提供的事先防范措施。如果將第三人在信賴登記之外還負有一定的注意義務作為“善意”標準，將會使房屋登記善意取得制度在實踐中難以適用，也將導致更正登記和異議登記的相關規定可能淪為一紙空文。

       如果登記不實的原因是登記機關的錯誤所致，那么夫妻另一方的損失可以得到賠償。民法典第220條第2款對于登記機構就登記簿錯誤造成真實權利人損害的賠償責任實行的是無過錯責任，即無論何種原因造成登記簿錯誤，從而使夫妻另一方因第三人善意取得而遭受損害時，登記機構即便對此沒有過錯，也應當向夫妻另一方承擔賠償責任。如果登記不實是因夫妻一方原因所致，夫妻另一方亦可通過本條第2款之規定在離婚時要求另一方賠償損失。這種規定已經足以保護真實權利人的合法權益。因此，沒有必要再在第三人“善意”判斷標準中增加無重大過失等注意義務而過度保護真實權利人。

       從目前各地司法實踐來看，對善意外延的認定標準不一。例如，既有以夫妻另一方行為外觀反證第三人善意的認定，又有根據夫妻一方出具的虛假委托書或公證后的委托書推定第三人為善意的認定等。因此，如將第三人“善意”的外延擴充到有一定的注意義務且無重大過失，則基于一定注意義務和重大過失語詞本身的抽象性，難免在細化所謂一定注意義務和重大過失外延時又出現理解不一致的情形。而將善意僅限于登記信賴，則在司法認定時，只需考量登記記載的所有權人是否與夫妻一方一致且無異議登記即可。相對而言，后者顯然在司法認定以及統一司法裁量權方面具備優勢。

       從當事人的立場來看，證明責任可以被概括為，當某個事實存在與否不明確時，某一方當事人將承擔以該事實為要件的、于己有利之法律效果不獲認可的危險或不利益。這種及于當事人的危險或不利益就是所謂的證明責任或舉證責任。由該定義可知，證明責任分配到哪一方，將很可能影響到裁判的結果。關于不動產善意取得的證明責任分配，國內外立法觀點基本一致。在不動產善意取得中，應首先推定取得人是善意的，取得人不負證明自己是善意的舉證責任，而由否定第三人為善意之人（往往就是真實權利人）負擔舉證責任，法官最終通過自由心證對該問題加以解決。具體到本條規范內容，由于登記簿是以國家信譽作為保障，具有高度公信力，其“權利表征度”要高于動產的占有。而且民法典第216條也明確承認了登記簿的推定效力。因此，在舉證責任的分配上，原則上應由否認第三人為善意之人的夫妻一方負舉證責任，如果其不能證明取得人為惡意，就應推定第三人為善意。

       從日常生活經驗可知，房地產轉移登記流程需要一段時間，不可能瞬間完成。根據《不動產登記暫行條例》第20條“不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外”之規定，在確定第三人善意的時間節點問題上，至少有提出登記申請的時間、登記機構受理登記的時間以及完成登記的時間等可選項。我們認為，將判斷第三人是否為善意的時間點設定在記載于登記簿時更為合理。理由在于：

       （1）民法典第311條第1款第3項明確規定轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記。因此，以記載于登記簿的時間作為判斷善意的時間點更符合民法典的立法本意。

       （2）申請轉移登記、登記機構受理登記的時間節點過于提前，不利于夫妻另一方權益保護。雖然善意取得制度是為交易安全所設，但這并不意味著其對真正權利人所有權的漠視。基于誠信原則的要求，在轉移登記尚未完成，第三人對房產還未以登記取得公信力的情形下，應當在知道登記簿不實后撤回登記申請。事實上，相關行政法規也對撤回申請作了規定。例如，《不動產登記暫行條例》第15條規定，當事人或者其代理人應當向不動產登記機構申請不動產登記。不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

        （3）《民法典物權編解釋（一）》第17條也規定“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記之時。

       “合理的對價”，是指房屋價款與物之價值基本相當，排除不合理低價或無償出讓等情形。對此，可以從以下幾個方面把握：

        民法典第311條第1款第2項規定的善意取得構成要件之一是“以合理的價格轉讓”。之所以如此規定，其理由在于：

       （1）更周全地保護真實權利人的利益。如果規定第三人可基于無償行為而善意取得不動產物權，那么真實權利人只能針對第三人行使不當得利返還請求權。作為一種普通債權，不當得利返還請求權在取得人破產的情形下并無優先受償的效力。反過來說，如規定第三人不能通過無償法律行為善意取得不動產，則即便在第三人破產的情形下，真實權利人仍可行使作為物權請求權的返還原物請求權取回該物。

       （2）更符合民眾對所有權靜的安全與交易動的安全之間平衡的預期。一般而言，相對單純以交易安全作為通過善意取得制度無償取得他人財產的立法基礎，將善意取得限制在有償交易范疇內，更具有正當性和合理性，民眾也更容易接受。

       民法典第311條第1款第2項不僅要求第三人必須通過有償法律行為取得不動產物權，而且要求該價格必須是“合理的”。一般而言，價格是對貨幣幣值的描述，主要適用于一方以貨幣形式購買房屋的情形。而現實生活中，以物易房的情形并不鮮見。此時，再用所謂“價格”加以定義，則與現實情形不符。有鑒于此，我們在起草本條文時，借鑒了民法典上述規定，并以“對價”替換“價格”，以避免用語的模糊。

       關于如何判斷對價合理與否，學理上主要有兩種不同見解：一是主觀標準，強調以賣方主觀認可的價格為準；二是客觀標準，以社會一般觀念作為判斷依據。我們認為，要判斷第三人在取得房屋所有權時支付的對價是否合理，一般應以主觀標準為準，只要合同雙方已經完成轉移登記，即應推定該對價為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對價與市場同類房屋差價懸殊或是法官根據日常生活經驗足以判斷該對價確實明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以將爭議房屋交由房屋估價機構進行估價。考慮到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，只要評估價與合同約定對價不存在明顯差異，則應認定對價屬于合理范疇。對此，《民法典物權編解釋（一）》第18條也規定“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質，數量以及付款方式等具體情況參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

       在我國，善意取得制度除通過確定無權處分時動產或不動產物權的歸屬而具有維護交易安全的功能外，還具有調整不正當利益變動的功能。也就是說，我國法律規定的善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。否則，就不會在善意取得的構成要件中不僅規定必須是有償的交易行為，而且還規定價格應當合理。由此可見，從民法典的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。因此，我們認為，所謂對價是指實際支付的對價。

       在注意以上要點的理解時，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣方與買受方已經在相關部門辦理了不動產所有權登記手續，物權已經發生轉移。關于房屋物權轉移的相關規定，可以參照民法典的相關規定，這里不再細釋。

       本條起草過程中，在就夫妻另一方是否可追回房屋的問題上，最早并未根據房屋用途作出區分對待。有專家提出應規定例外情形，即夫妻另一方可以追回屬于家庭共同生活居住需要的房屋。其具體理由是：

       （1）生存居住權是基本人權，夫妻一方擅自將家庭僅有的一套房屋出售后，如果還支持善意第三人的主張，則會出現夫妻另一方無家可歸的結果。這一結果明顯有礙社會善良風俗。

       （2）國外立法有先例規定，例如，在德國、美國等國相關法律中，家庭共同住房是排斥善意取得制度適用的。我們認為，“家庭共同生活用房”的概念表述在實踐中難以操作。如果出現第三人耗盡所有財產仍無法取得房屋，而放任夫妻另一方以所謂家庭共同生活用房為由追回別墅、公寓等豪華住宅，則明顯與社會一般觀念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一個主觀判斷問題，不同的人有不同的理解，故很難在司法裁量時加以統一把握。退一步而言，即便從社會和諧穩定角度出發，需要在特殊情形下保護夫妻另一方的生存居住權，也可在民事執行程序中對唯一住房不予執行。對此，《民事訴訟法》執行程序相關規定中已有體現，沒有必要再在司法解釋中重復規定。綜上，在保護交易安全與維護家庭利益及穩定兩者之間進行權衡，不宜對“家庭共同生活用房”作出例外規定。

       本條規定的夫妻一方請求賠償損失本質上屬于財產侵權損害賠償。但考慮到侵權人與被侵權人之間因婚姻關系帶來的人身關系、財產關系特殊性，在審判實踐中，有幾個問題需要明確：

       民法典將夫妻財產共同共有作為原則，夫妻約定作為例外，在財產未分割之前，所有財產屬于雙方共同共有。也即夫妻一方對另一方的賠償從來源到歸處一般都是夫妻共同共有財產。這無疑使得婚內賠償對一方的經濟補償性失去了原本意義。而且，如婚內賠償不以離婚為前提，勢必在賠償后影響夫妻之間的感情，不利于婚姻關系的長久穩固。因此，一般認為，婚姻關系存續期間，夫妻一方不能向夫妻另一方請求損害賠償。對此，本解釋第88條也明確規定，夫妻一方只有在提起離婚訴訟時才能請求另一方賠償損失。基于上述理由以及司法解釋指導思想的連貫性考慮，我們在本條中將夫妻一方擅自處分共同所有房屋造成另一方損失時，夫妻另一方請求賠償損失明確限定在提起離婚訴訟中，在不離婚的情形下，不能單獨提起損害賠償訴訟。

       雖然本解釋第86條將民法典第1091條中的“損害賠償”明確規定為包括物質損害賠償和精神損害賠償。但就本條規范對象而言，僅僅針對房屋這一財產利益，與民法典第1091條主要針對精神利益相去甚遠。有觀點認為，雖然在財產損害中，行為人的侵害行為除導致財產損害外，還可能造成被侵害人因財產引發的內心不悅甚至造成心理、情感上的損害，但仍不宜認定侵害不動產所有權益會導致精神損害。這既是因為對不動產所有權益的侵害一般不會直接造成被侵害人的肉體和精神痛苦，很難直接導致被侵害人精神上的損失，也是因為精神損害本身的抽象性、個體差異性等特征決定了如承認任何侵權行為都會造成精神損害，則會誘導被侵害人濫用訴訟權利，將精神損害賠償作為謀取不當利益的工具。我們認同上述觀點，在民法典第1183條已經將精神損害賠償明確界定在人身權益的范疇內這一前提下，如當事人仍依據本條提起精神損害賠償，人民法院應不予支持。

文章來源：本文節選自最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）理解與適用》（人民法院出版社，2021年7月第一版）、法務之家

轉自：廣東普法