吳宏慶委員：

您提出的《關(guān)于推進(jìn)清遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展的提案》（第20230211號(hào)）收悉，經(jīng)研究，我局現(xiàn)答復(fù)如下：

     一、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的立法工作

《清遠(yuǎn)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）已于2023年2月1日頒發(fā)實(shí)施。我局在起草《條例》時(shí)，以問(wèn)題作為導(dǎo)向，用“對(duì)癥下藥”的方式針對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的問(wèn)題進(jìn)行立法；通過(guò)調(diào)研收集物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)職能部門的意見(jiàn)，收集目前我市物業(yè)管理方面存在的、上位法無(wú)法解決的主要問(wèn)題，希望通過(guò)我市的立法把上位法遺漏的管理制度盡量補(bǔ)齊。因此，《條例》在明確重要職能部門在物業(yè)管理區(qū)域的工作職責(zé)、劃分物業(yè)管理區(qū)域范圍、組建物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)、規(guī)范公共收益收支管理、防止亂分?jǐn)偣菜娰M(fèi)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主落實(shí)安全管理責(zé)任、在出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)真空時(shí)采取應(yīng)急物業(yè)服務(wù)等方面都制定了有突破性的制度，能夠真正解決目前我市物業(yè)管理群眾反映強(qiáng)烈、亟需解決的問(wèn)題?！稐l例》的頒發(fā)實(shí)施，將進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、各職能部門及相關(guān)單位的行為，促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

二、明確各職能部門在物業(yè)管理中的工作職責(zé)，防止相關(guān)職能部門推諉管理責(zé)任

    目前我市部分職能部門把物業(yè)管理區(qū)域視為“法外之地”，認(rèn)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)問(wèn)題應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)去管理，甚至希望由物業(yè)服務(wù)代替政府部門的監(jiān)管，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)問(wèn)題查處不力甚至是推卸責(zé)任，導(dǎo)致住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主違法違規(guī)的行為沒(méi)有得到及時(shí)查處。因此，要進(jìn)一步壓實(shí)政府相關(guān)職能部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，有效解決管理中缺位、越位、不到位等問(wèn)題?！稐l例》第四條規(guī)定了市、縣級(jí)人民政府在物業(yè)管理中的工作職責(zé)，第五條、第六條規(guī)定了市、縣（市、區(qū)）住建部門在物業(yè)管理中的工作職責(zé)，第八條規(guī)定了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理中的工作職責(zé)，第九條規(guī)定了社區(qū)居民委員會(huì)或村民委員會(huì)在物業(yè)管理中的工作職責(zé)，第七條規(guī)定了市場(chǎng)監(jiān)督管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、公安、消防救援部門、發(fā)展和改革、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、民政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、水利、應(yīng)急管理等其他行政管理部門在物業(yè)管理中的工作職責(zé)。明確、壓實(shí)各職能部門在物業(yè)管理中的工作職責(zé)，目的就是防止各職能部門和相關(guān)單位推諉責(zé)任，讓投訴的企業(yè)和業(yè)主“投訴有門”，方便人大和紀(jì)檢監(jiān)察部門對(duì)失職、不作為的職能部門和相關(guān)單位進(jìn)行監(jiān)督和問(wèn)責(zé)。

三、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管

（一）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理。

    1.通過(guò)貫徹實(shí)施《條例》加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)管理。我局于1月9日發(fā)出了《清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于宣傳貫徹<清遠(yuǎn)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例>的通知》，要求縣（市、區(qū)）住建局通過(guò)貫徹實(shí)施《條例》完善管理制度：規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域劃分、指導(dǎo)鎮(zhèn)街在業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)對(duì)備案材料的真實(shí)性和合法性進(jìn)行核實(shí)、指導(dǎo)鎮(zhèn)街組織成立物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)、規(guī)范分期開(kāi)發(fā)小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、規(guī)范建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間選聘為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、推動(dòng)物業(yè)承接查驗(yàn)工作、組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)向業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用進(jìn)行自查自糾、建立物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫(kù)給鎮(zhèn)街從中選出物業(yè)服務(wù)企業(yè)為無(wú)法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)提供應(yīng)急服務(wù)、對(duì)不主動(dòng)建立信用檔案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行建立臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案將其納入企業(yè)信用管理等。

    2.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理。國(guó)務(wù)院于2018年3月取消了物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理的情況下，為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行為的事中事后監(jiān)管，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》（建辦房〔2019〕75號(hào)）要求各級(jí)住建部門加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，建立信用信息共享平臺(tái)，定期向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況，建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，構(gòu)建以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管體制。我局于2019年印發(fā)了《清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)企業(yè)誠(chéng)信信息管理辦法》《清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)企業(yè)誠(chéng)信行為記分辦法》，制定了包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)在內(nèi)的住建行業(yè)企業(yè)誠(chéng)信信息管理和誠(chéng)信行為記分的制度，建設(shè)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信管理系統(tǒng)并于2019年8月開(kāi)始運(yùn)行，對(duì)有不良行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行誠(chéng)信扣分，對(duì)有良好行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行誠(chéng)信加分，落實(shí)守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。特別是對(duì)被政府相關(guān)部門進(jìn)行了行政處罰、在安全檢查中被發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重安全隱患、創(chuàng)文測(cè)評(píng)中被扣分、被責(zé)令整改后拒不整改或整改不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行誠(chéng)信扣分處理?！稐l例》第四十五條第一款規(guī)定了在本市從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提交相關(guān)資料建立信用檔案。為防止部分企業(yè)通過(guò)不建立信用檔案逃避信用管理，《條例》第四十五條第二款還規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)未向縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提交相關(guān)資料建立信用檔案的，縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)為其建立臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，納入企業(yè)信用管理。各縣（市、區(qū)）住建部門要通過(guò)貫徹實(shí)施《條例》加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，維護(hù)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

3.加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的查處?！稐l例》第六十條、第六十條規(guī)定了對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)行為進(jìn)行行政處罰。第六十四條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任（處罰條款）。第六十六條規(guī)定了對(duì)擅自挪用、侵占公共收益的行為進(jìn)行行政處罰。這些法律責(zé)任（處罰條款）是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的法律責(zé)任（處罰條款）以外新增的，能更全面地約束、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，有利于督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地服務(wù)于業(yè)主與社會(huì)。各縣（市、區(qū)）住建部門、各鎮(zhèn)街要根據(jù)上位法和《條例》的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的查處，保護(hù)物業(yè)管理各方主體的合法權(quán)益。

（二）大力整治物業(yè)管理領(lǐng)域涉黑涉惡涉亂突出問(wèn)題。

鑒于目前我市部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修管理服務(wù)中出現(xiàn)未履行告知義務(wù)和巡查、監(jiān)督、管理職責(zé)，或強(qiáng)買強(qiáng)賣、欺行霸市的行為，我局于5月18日發(fā)出《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修管理服務(wù)行為的通知》（清建〔2023〕49號(hào)），要求各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修管理服務(wù)行為，保障裝飾裝修質(zhì)量安全和居住安全，打擊強(qiáng)買強(qiáng)賣、欺行霸市的行為：對(duì)于已辦理裝修登記手續(xù)、簽訂了《裝修協(xié)議》、運(yùn)送合法合規(guī)裝修材料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員不得以任何借口刁難、阻擾，不得索要、收受裝修人或裝飾裝修企業(yè)的財(cái)物；物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員不得在監(jiān)督檢查中向裝修人或裝飾裝修企業(yè)索要、收受財(cái)物等；不得自立名目收取電梯使用費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)等費(fèi)用，不得強(qiáng)行提供清運(yùn)服務(wù)和收取清運(yùn)費(fèi)；未簽訂《裝修協(xié)議》的，不得收取保證金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員在住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)展裝飾裝修活動(dòng)中不得有指派裝飾裝修企業(yè)，強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料，索取不正當(dāng)利益，無(wú)正當(dāng)理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工，無(wú)正當(dāng)理由阻止裝飾裝修企業(yè)人員和材料進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域，強(qiáng)行提供搬運(yùn)或者清運(yùn)服務(wù)等行為。要求各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修管理服務(wù)行為的監(jiān)管，開(kāi)展裝飾裝修管理服務(wù)中的違法違規(guī)行為的整治工作，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或從業(yè)人員存在強(qiáng)買強(qiáng)賣、欺行霸市等行為的，應(yīng)根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度，通過(guò)發(fā)整改通知書、重點(diǎn)約談、通報(bào)批評(píng)、誠(chéng)信扣分、媒體曝光等措施督促其進(jìn)行整改，拒不整改的，應(yīng)及時(shí)移交公安部門處理。

四、充分發(fā)揮業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督作用

業(yè)主是房屋所有權(quán)人，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的決策機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。一是要加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建力度，要加強(qiáng)對(duì)組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，進(jìn)入小區(qū)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。二是要強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識(shí)和自治意識(shí)，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用，廣大業(yè)主要充分行使對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)。要通過(guò)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益?！稐l例》第十八條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)十二方面的職責(zé)，只要業(yè)主委員會(huì)委員們盡職盡責(zé)，就能充分發(fā)揮業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督作用。

針對(duì)業(yè)主委員會(huì)難以組建的問(wèn)題，《條例》第三章第三節(jié)規(guī)定了“物業(yè)管理委員會(huì)”制度，規(guī)定對(duì)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)和選出業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)一般為五至十五人的單數(shù)，由居民委員會(huì)代表或者村民委員會(huì)代表、業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，辦理由業(yè)主共同決定的相關(guān)事務(wù)等職責(zé)。成立物業(yè)管理委員會(huì)，是對(duì)業(yè)主委員會(huì)難以成立、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督缺失問(wèn)題的有效解決措施。各縣（市、區(qū)）住建部門要指導(dǎo)鎮(zhèn)街盡快組織未能產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

五、加強(qiáng)各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)工作

   《條例》第八條規(guī)定街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，履行將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入本市“網(wǎng)格化+信息化”“網(wǎng)格員+信息員”基層社會(huì)治理體系，為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和協(xié)助，依法依規(guī)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人履行職責(zé)，組織未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)未能按時(shí)完成換屆的住宅小區(qū)設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)，監(jiān)督公共收益收支公開(kāi)情況，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，協(xié)助市、縣級(jí)人民政府相關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)工作，根據(jù)需要設(shè)立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)糾紛，協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)消防安全管理問(wèn)題等職責(zé)。另外，根據(jù)《清遠(yuǎn)市人民政府關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道實(shí)行綜合行政執(zhí)法的公告》（清府函〔2020〕247號(hào)）和《清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<清遠(yuǎn)市縣級(jí)政務(wù)服務(wù)事項(xiàng)調(diào)整由鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道實(shí)施指導(dǎo)目錄（第一批）>的通知》（清府辦函〔2021〕158號(hào)）的要求，我市已經(jīng)把物業(yè)管理的行政備案和行政處罰權(quán)下放到了鎮(zhèn)街一級(jí)，履行物業(yè)管理的行政備案和行政處罰工作職責(zé)的責(zé)任已落到鎮(zhèn)街一級(jí)。因此，應(yīng)壓實(shí)各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督管理職責(zé)，確保鎮(zhèn)街相關(guān)工作人員能按照上位法和《條例》規(guī)定做好物業(yè)管理的行政備案和行政處罰工作，履行好監(jiān)督管理責(zé)任。我局在今年上半年到市、各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局舉辦了宣傳貫徹《條例》培訓(xùn)班，各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、各鎮(zhèn)街、社區(qū)居委會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，特別是詳細(xì)指導(dǎo)鎮(zhèn)街人員開(kāi)展物業(yè)管理的行政備案和行政處罰工作。《條例》第四十四條還規(guī)定縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫(kù)，提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)；出現(xiàn)無(wú)法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況時(shí)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以在物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫(kù)中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)人提供應(yīng)急服務(wù)，并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同。實(shí)行應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，可以有效防止住宅小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)真空，防止因沒(méi)有物業(yè)服務(wù)引發(fā)社會(huì)維穩(wěn)問(wèn)題。目前我局和市委組織部正在探索對(duì)無(wú)物業(yè)服務(wù)的零星、脫管、遺漏的住宅，無(wú)法單獨(dú)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街鎮(zhèn)、社區(qū)（村）指導(dǎo)采取以大帶小、以強(qiáng)帶弱、輻射帶動(dòng)的方式，積極協(xié)調(diào)、引導(dǎo)將其納入臨近物業(yè)管理區(qū)域，由臨近物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)；對(duì)無(wú)法納入臨近物業(yè)管理區(qū)域的，由街鎮(zhèn)兜底，社區(qū)（村）“兩委”組織居民自我管理等方式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)兜底管理。

六、加強(qiáng)各社區(qū)居委會(huì)、村民委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)工作

    《條例》第九條規(guī)定居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本社區(qū)或者行政村內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，履行指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展活動(dòng)，協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉和屆中補(bǔ)選工作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)助、配合街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及市、縣級(jí)人民政府有關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)工作等職責(zé)。居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)更多履行的是指導(dǎo)、協(xié)助管理的職責(zé)。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府才是履行監(jiān)督管理職責(zé)的主要主體。目前我市各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府大都委托居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)協(xié)助監(jiān)督管理轄區(qū)的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人，協(xié)助組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)、處理小區(qū)的矛盾糾紛。

七、建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度協(xié)調(diào)處理住宅小區(qū)復(fù)雜問(wèn)題

    由于住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，住宅小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)問(wèn)題涉及多個(gè)職能部門和相關(guān)單位。因此，《條例》第十一條規(guī)定縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問(wèn)題。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法召集，成員由房地產(chǎn)行政、城市管理行政執(zhí)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、公安、司法、應(yīng)急管理、消防救援、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等行政管理部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)等相關(guān)單位組成。物業(yè)服務(wù)人代表、建設(shè)單位代表、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人根據(jù)工作需要出席物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度能夠集中多方力量，較好地解決住宅小區(qū)中問(wèn)題嚴(yán)重、情況復(fù)雜、容易引起社會(huì)穩(wěn)定的糾紛。

八、制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同的約定條款

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)的根本，物業(yè)服務(wù)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定而成立，沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同就沒(méi)有物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同約定提供服務(wù)，業(yè)主根據(jù)合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同充分能夠發(fā)揮契約作用，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展，很好地保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，防止合同簽訂的一方利用合同約定“不平等條約”損害另一方的合法權(quán)益。我局根據(jù)《條例》第五條第四項(xiàng)規(guī)定要履行“提供管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同等示范文本”職責(zé)的要求，正在委托市物業(yè)管理協(xié)會(huì)起草《清遠(yuǎn)市前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》和《清遠(yuǎn)市物業(yè)服務(wù)合同示范文本》，預(yù)計(jì)下半年可以出臺(tái)。我市的物業(yè)服務(wù)合同示范文本是參考廣州市制定的，約定內(nèi)容非常詳細(xì)，把很多可能引起爭(zhēng)議、上位法未明確、保護(hù)物業(yè)管理各方主體合法權(quán)益的問(wèn)題都提前進(jìn)行約定，有按照法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的強(qiáng)制性條款，有指引性的條款，也有很多開(kāi)放性的、讓雙方自由選擇約定的條款，能更好地保護(hù)物業(yè)管理各方主體合法權(quán)益。由于我國(guó)實(shí)行的前期物業(yè)管理制度是要求由建設(shè)單位在商品房預(yù)售前必須為未來(lái)的業(yè)主選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位選聘自己信賴的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（包括與建設(shè)單位有特殊關(guān)系的企業(yè)）為小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)的行為難以避免。按照目前我國(guó)的相關(guān)制度，只能等業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后才可以由業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

九、充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的作用

根據(jù)我國(guó)目前的管理制度，政府部門無(wú)法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)級(jí)，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理可以補(bǔ)充對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)?！稐l例》第十條規(guī)定了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)履行“加強(qiáng)行業(yè)自律管理、保障物業(yè)服務(wù)人依法執(zhí)業(yè)、維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益”“對(duì)物業(yè)服務(wù)人違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予行業(yè)處分”“組織物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的評(píng)優(yōu)工作”的職責(zé)。清遠(yuǎn)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)在2019年2月制定了《清遠(yuǎn)市物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律評(píng)價(jià)辦法評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《清遠(yuǎn)市物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律評(píng)價(jià)等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，成立了清遠(yuǎn)市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理專門委員會(huì)，負(fù)責(zé)從企業(yè)的配備服務(wù)人員的素質(zhì)、執(zhí)行法律法規(guī)和規(guī)章制度、履行合同、業(yè)主滿意率測(cè)評(píng)、被業(yè)主投訴等等方面評(píng)定企業(yè)的自律評(píng)價(jià)等級(jí)。自律評(píng)價(jià)等級(jí)分為五個(gè)等級(jí)，滿分是800分。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局的物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案管理系統(tǒng)根據(jù)協(xié)會(huì)對(duì)企業(yè)的自律評(píng)價(jià)等級(jí)，對(duì)自律評(píng)價(jià)等級(jí)高的3個(gè)等級(jí)的企業(yè)給予不同等次的加分。清遠(yuǎn)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)每年都開(kāi)展市級(jí)物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目考評(píng)工作，評(píng)出清遠(yuǎn)市物業(yè)服務(wù)示范小區(qū)、大廈等，為企業(yè)樹立標(biāo)桿和榜樣，對(duì)提高全市整體的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量作用極大。我局將加強(qiáng)對(duì)清遠(yuǎn)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，規(guī)范協(xié)會(huì)的各項(xiàng)工作，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自律管理、行業(yè)引導(dǎo)的作用。

清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2023年6月30日

（聯(lián)系人：莫開(kāi)勇，聯(lián)系電話：3376689）