清遠市人民政府辦公室關于印發清遠市市轄區“三舊”改造實施細則的通知

清遠高新區管委會，各縣（市、區）人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

    《清遠市市轄區“三舊”改造實施細則》已經市委、市政府同意，現予以印發，請認真貫徹執行。實施中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

清遠市人民政府辦公室

2019年6月14日

清遠市市轄區“三舊”改造實施細則

為做好我市市轄區“三舊”改造工作，根據《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《轉發省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號）、《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、國土資源部《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）、《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）等相關文件要求，結合市轄區實際情況，制定本實施細則。

               第一章　總　則

第一條  適用范圍

（一）本細則所稱市轄區是指清城區（含高新區）、清新區。

（二）“三舊”改造是指市轄區范圍的舊城鎮、舊村莊、舊廠房改造。

（三）下列建設用地都可列入“三舊”改造范圍：

 1.因城市規劃調整需“退二進三”產業用地；

2.城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房（廠區)用地；

3.國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；

4.不符合安全生產和環保要求的廠房用地；

5.布局散亂、條件落后，規劃確定改造的城鎮和村莊；

6.國家和省的政策規定可以實施改造的其他舊城鎮、舊村莊、舊廠房用地。

第二條  機構設置及職能

市政府成立“三舊”改造工作領導小組及其辦公室，負責統籌全市“三舊”改造工作。

                第二章   標圖建庫

第三條  標圖建庫標準

（一）納入“三舊”改造地塊數據庫的地塊應當以宗地為基本單元。在舊村莊和舊城鎮改造中，宗地數量多且面積小的，可以將相鄰多個宗地作為整體入庫。對無合法用地手續的地塊，按照歷史用地協議約定的用地范圍、規劃功能單元、道路、河流及產權邊界等因素合理確定入庫地塊范圍。

（二）2009年12月31日前已建設使用，地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達30%以上，符合土地利用總體規劃，經第二次全國土地調查（以下簡稱“二調”）和最新的土地利用現狀圖認定為建設用地，布局散亂、利用不充分、用途不合理、規劃確定改造的低效存量建設用地，可按規定納入“三舊”改造范圍。已認定為閑置土地的，不得申請納入改造范圍。上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例不足30%的，經原土地權利人自愿申請，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積確定可納入標圖建庫的用地面積。

上蓋物占地比例符合建設用地規劃許可證、土地供應法律文書等載明的規劃條件，可不受30%比例限制。屬于生態修復類改造項目，規劃用途為非建設用地的，如能提供相關主管部門出具的項目屬于生態修復類型的證明材料，可按規定納入標圖建庫范圍。“二調”認定為非建設用地，但實地在2009年12月31日前已經建設使用且符合上蓋物占地比例要求的，可按規定納入標圖建庫范圍。

第四條  標圖建庫調整

標圖建庫數據庫每季度調整一次。對于擬增補入庫的地塊，由區政府審核上報，經市自然資源部門審定后入庫。對于擬刪減的地塊，需由區政府舉證說明擬刪減原因，確有正當合理理由的，可以進行刪減，但已按“三舊”政策完善用地手續，享受“三舊”改造相關政策優惠，或已計入往年改造成效的地塊不得刪減。

對于符合標圖建庫條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，可由區政府將納入標圖建庫申請材料連同相關說明（包括項目性質、改造條件及同步辦理標圖建庫和土地征收手續必要性等），與土地征收報批材料同時上報，同步辦理標圖建庫手續。

第三章  “三舊”改造規劃和年度實施計劃編制與審批

第五條  “三舊”改造專項規劃

“三舊”改造專項規劃原則上五年修編一次，由市自然資源部門牽頭編制。專項規劃具體內容包括：改造范圍；改造目標；功能定位；總體用地布局和規模；用地功能布局（功能控制要求和強度控制要求）；配套設施的總體規劃與布局；道路交通的主體規劃和道路網絡構成；環境景觀設計和公共空間規劃；歷史文化遺存保護、自然生態資源保護等；實施機制，包括分期實施計劃和相關配套措施。

規劃成果經市政府批準后，報省住房和城鄉建設廳、自然資源廳備案。

第六條  “三舊”改造年度實施計劃

“三舊”改造實行計劃管理，每年編制一次年度實施計劃，市政府根據區政府（或市土地開發儲備部門）的申報，結合省下達的年度改造任務，遵循“規模適度、布局合理、推進可行”的原則，審批“三舊”改造年度實施計劃。

經批準的新增“三舊”改造項目，同步增補入“三舊”改造專項規劃的項目目錄。 

第四章  “三舊”改造模式

第七條  舊城鎮改造

（一）舊城鎮改造原則上實行成片連片改造，改造范圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體后，可由該單一主體申請實施改造。涉及國有資產處置的，按國有資產處置程序辦理。

（二）舊城鎮改造項目在實際中存在諸多的權屬人、土地權屬歸宗較難的，原則上由政府統一組織實施改造。

第八條  舊村莊改造

舊村莊改造可選擇自行改造、引入市場主體合作改造或由政府統一組織實施改造等模式進行改造。

（一）村集體經濟組織自行改造和引入市場主體合作改造

舊村莊改造的，應當達到以下條件：（1）按《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定，經村民會議或村民代表會議討論決定實施舊村莊改造；（2）如改造項目內存在國有土地權利人的，也應當取得國有土地權利人的同意。

村集體經濟組織需引入市場主體合作改造的，村集體經濟組織應委托鎮（街）農村“三資”交易平臺或者市公共資源交易中心公開選擇參與合作改造的市場主體并確定實施改造主體。

 （二）政府統一組織實施舊村莊改造

 市政府組織實施的舊村莊項目，由市土地開發儲備部門組織編制項目具體招標出讓方案，報市政府審批后，由市公共資源交易中心進行公開招標，確定該項目改造主體（土地使用權人）。

第九條  舊廠房改造

（一）企業自行實施改造

1.舊廠房改造項目原產權人（或無合法手續材料但已實際建設使用的）申請舊廠房改造。

2.申請“三舊”改造范圍內涉及多個產權的，可以通過作價入股、搬遷補償、聯營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體，申請舊廠房改造。涉及國有資產處置的，必須按國有資產處置程序辦理。

3.多個產權人聯合改造的，由相關產權人向工商部門登記注冊成立項目公司，申請舊廠房改造。

（二）由政府統一組織實施改造

根據城鄉總體規劃需要，若原產權人無法自行改造或項目范圍內國有資產占比較大，改造實施前經原產權人同意或經合法征地程序，由政府統一組織實施改造。

第五章   “三舊”改造方案編制和項目審批

第十條   改造方案編制主體

（一）屬于政府組織實施的項目，由區政府或者市土地開發儲備部門組織編制改造方案，自然資源主管部門等相關職能部門指導開展編制工作。

（二）屬于自行改造的項目，由區政府統籌“三舊”項目改造主體（原權利人）編制改造方案，自然資源主管部門等相關職能部門指導開展編制工作。

第十一條   改造方案基本內容

（一）改造項目背景與編制依據；

（二）改造地塊的基本情況（包括改造紅線劃定意見）；

（三）規劃情況（包括規劃技術條件核定的申請意見等）；

（四）土地利用現狀情況；

（五）協議補償情況；

（六）土地擬改造情況；

 1.拆遷安置及物業復建方案

 2.市政設施及公共服務設施建設方案

 3.其他配套設施配建方案

 4.項目區開發建設設計方案

 5.項目改造基礎成本核算

 6.單元控規調整方案

 7.改造效益測算

（七）其他相關情況，包括資金籌措、改造實施模式和計劃、實施監管等相關內容。

第十二條   規劃論證

在編制“三舊”改造方案時，編制主體根據改造地塊的控規資料等統籌開展改造成本核算，同時根據現有的控規條件提出改造單元劃定和規劃技術條件核定的申請意見。確因效益無法平衡的，可適度提高容積率，需要申請提高容積率等調整規劃條件的，則由編制主體提出并委托有資質的機構開展單元控規調整專項評估論證，提出改造單元劃定和規劃技術條件核定的申請意見。

第十三條   改造方案審核和審批

“三舊”項目改造方案由區政府組織審核后上報市政府批準。

第十四條  “三舊”項目審批

“三舊”項目申請主體（改造主體）依據經批準的“三舊”改造方案，向區政府申請“三舊”項目，經區政府審核后上報市政府審批。

“三舊”改造方案和“三舊”項目可同步申報，同步審批。

“三舊”改造項目最小規模原則上不小于15畝，經自然資源部門同意可以單獨規劃改造的項目除外。

第六章  “三舊”用地審批

第十五條   涉及將舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地的，土地征收手續報市政府審批

“三舊”改造涉及“三地”辦理農用地轉用或土地征收手續的，由區政府納入批次用地依法報批，或與主體地塊一并組卷上報。涉及的新增用地計劃指標由各地在下達的計劃指標內安排。涉及土地征收的，經農村集體經濟組織表決同意，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。“三舊”改造涉及“三地”面積大于3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，可將其農用地轉用和土地征收報批材料，連同由區政府對申報地塊的相關說明（包括是否符合“三地”定義、圖形特征、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規劃要點、是否符合相關規劃、納入改造范圍的必要性、社會經濟預期效益等）一并報市政府根據個案處理原則進行審批。

第七章  土地及房屋的征收、補償、安置及糾紛處理

第十六條  征收工作的監督

區政府根據相關法律法規規定，對集體及國有土地征地拆遷補償和安置工作實施監督。

第十七條  土地及房屋的征收補償和安置標準

“三舊”改造項目涉及土地及房屋征收補償和安置的，按國家的法律規定以及市政府頒布的標準執行。

改造主體實施土地及房屋征收補償和安置的標準，如果超出國家的法律規定以及市政府頒布的標準，則超出的部分不得計入改造成本核算，不得作為申請調整容積率等規劃條件的依據。

第十八條  征收糾紛處理

（一）因“三舊”改造發生土地權屬爭議的，由區政府依法及時處理；因征收補償安置、國有土地上面的房屋征收、建筑施工等發生糾紛的，要引導當事人通過以調解為基礎的多元處理方式妥善解決。鼓勵社會組織設立第三方調解服務機構，充分發揮社會組織參與土地糾紛調解的優勢。有關土地權利人就舊村莊是否實施改造、搬遷補償安置等重大事項未能達成一致意見的，由村集體提交村民會議或者村民代表會議討論決定。

（二）農村集體經濟組織少數成員拒不履行經農村集體經濟組織表決通過并經市政府批準的改造方案（含搬遷補償安置內容），按照以下情形分類處理：

1.改造過程涉及征收集體土地，利害關系人對補償標準有異議的，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規定向批準征收土地的人民政府申請裁決。對于違反土地管理法律、法規規定阻撓征收土地的，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規定，由區政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。

2.改造過程不涉及征收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的，區政府參照《國有土地上房屋征收與補償條例》第三章補償相關規定執行。

人民法院裁定準予執行的，可由提出申請的區政府負責執行。

第八章  土地出讓

第十九條   涉及“三舊”改造的供地，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其余可以協議方式出讓

第二十條  屬于市政府組織實施的“三舊”改造用地，由市自然資源部門報市政府批準后按規定辦理土地出讓手續；其余的“三舊”改造用地，由區自然資源部門報區政府批準后按規定辦理土地出讓手續

第二十一條  舊村莊改造用地，自行改造或者合作改造的，可以直接出讓給農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方

其他“三舊”改造用地，可協議出讓給批準的改造主體，或者協議出讓給改造主體全資成立的項目公司。

第二十二條  公益用地移交

在舊城鎮、舊廠房改造中，將工業用地等用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的自行改造項目均需移交公益性用地，向政府無償移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建設用地（含紅線退縮用地）的比例不低于15%，移交的公益性用地應為國有建設用地，需移交公益性用地的改造項目類型、具體比例由市自然資源部門在組織編制或修編控制性詳細規劃中予以落實。原權利人應當在簽訂土地使用權出讓合同之前完成公益性用地移交工作，并負責對移交范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施進行拆除，未按規定移交的，不予辦理供地手續。移交人不需為移交的公益性用地補繳土地出讓金。在舊城鎮、舊廠房改造中，對于改造地塊所在的控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途評估后，補繳與應移交用地等價的土地價款，或通過無償移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建筑面積，根據其占項目總建筑面積的比例折抵應移交的用地面積；涉及將城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建成后無償移交政府的改造項目，應當在簽訂土地使用權出讓合同時明確優先完成公益性項目建設并無償移交政府，由改造項目主體按照工程建設項目的有關規定辦理手續并實施建設。

第九章  鼓勵措施

第二十三條  公建配套項目鼓勵措施

實施改造的“三舊”項目內，屬市、區政府建設的公共設施和市政配套設施等公建項目，可由項目改造主體按政府規劃標準負責建設，涉及的費用納入改造成本核算。

第二十四條  土地出讓金鼓勵措施

（一）“三舊”用地由政府依法收回或征收后通過招標拍賣掛牌方式出讓的，所得出讓純收益可按規定用于補償原土地權利人，并可采取物業返還等其他方式兌現補償。

1.“三舊”項目由政府統一組織出讓后核算土地純收益。若項目產生土地純收益，屬于“舊村莊”改造的，區政府要向村集體經濟組織進行公示，征求相關權利人的意見，并將土地出讓純收益按60%的比例用于補償原農村集體經濟組織，專項用于包括保證被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農村居民社會保障支出、農業土地開發支出以及農村基礎設施建設支出等在內的支農支出，也可以采取物業返還等其他方式兌現補償。

若項目需要配套“舊村莊”圖斑外新增建設用地才能達到改造經濟平衡的，因“舊村莊”圖斑范圍內土地本身無產生土地純收益的，則不給予出讓純收益補償。

2.屬于“舊廠房”、“舊城鎮”改造的，將土地出讓純收益按60%的比例用于補償原土地權利人，也可以采取物業返還等其他方式兌現補償。

（二）舊城鎮由單一主體實施改造項目，通過公開方式選取評估機構評估土地市場價。協議出讓的土地出讓金，按新用途評估土地市場價的20%收取。

（三）舊城鎮由政府通過招標等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價按不低于新用途評估土地市場價的20%確定。

（四）自行改造（包括合作改造）舊村莊項目，通過公開選定評估機構評估土地市場價。協議出讓的土地出讓金，按新用途評估土地市場價格的20%收取。

（五）舊村莊由政府通過招標等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價按不低于新用途評估土地市場價的20%確定。

（六）自行改造舊廠房項目，屬于“工改工”類型的，完善土地征收等有關用地手續后，協議出讓的土地出讓金按評估市場價格的40%收取。

對于現有工業用地改造后不改變用途，只提高容積率、提高利用率的，不須補繳土地出讓金。

（七）有合法出讓手續自行改造舊廠房項目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評估機構評估。協議出讓的土地出讓金，按新用途評估土地市場價格減去原用途評估市場價的差價收取。

（八）有合法劃撥手續自行改造舊廠房項目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評估機構評估土地市場價格和原用途評估劃撥權益價。協議出讓的土地出讓金，按新用途評估土地市場價格減去原用途評估劃撥權益價的差價收取。

（九）無合法用地手續自行改造舊廠房項目，涉及土地改變用途的，完善有關用地手續后，通過公開選定評估機構評估土地市場價格和原用途評估劃撥權益價。協議出讓的土地出讓金，按新用途評估土地市場價格減去原用途評估劃撥權益價的差價收取。

第二十五條  分割核發不動產權證、拓寬融資渠道

自然資源部門根據已批復的相關“三舊”項目用地情況，在改造主體與自然資源部門簽訂國有土地出讓合同并繳納土地出讓金后，可根據改造項目拆遷面積的大小（或一定規模凈地面積），分割核發不動產權證給改造主體。在區政府的監管下，可按照相關規定申請辦理銀行融資貸款。

第十章  政府監管制度

第二十六條  “三舊”項目監管協議制度

“三舊”項目應當在改造方案正式獲批之日起的三個月內，由區政府與改造主體簽訂監管協議。監管協議重點對改造項目按照經批準的改造方案及相關規劃要求實施改造，無償移交公益性用地，履行改造范圍內配套建設義務，落實對改造范圍內原土地權利人的補償安置義務，實現改造項目的綜合效益等方面進行監管。具體監管措施由區政府制定后報市“三舊”辦備案。

第二十七條  “三舊”改造資金監管制度

“舊城鎮”、“舊村莊”項目改造主體在簽訂土地使用權出讓合同前，由改造主體到項目約定的銀行設立改造專項資金監管賬戶，足額存入復建安置資金，監管賬戶內資金由改造主體、“三舊”改造主管部門和監管賬戶開戶銀行三者共同監管，確保專款專用；也可以在簽訂土地使用權出讓合同之前由改造主體向“三舊”改造主管部門提供專項監管保證資金的銀行保函，銀行保函應為不可撤銷、無條件的見索即付保函，由“三舊”改造主管部門監管。

第二十八條 “三舊”項目退出機制

（一）“三舊”項目原則上不得轉讓（包括股權轉讓）。如果“三舊”項目在完成拆遷補償以及安置等事項，由改造主體提出申請，經過鎮（街道）確認，區政府審定，并上報市“三舊”辦備案后，則允許項目轉讓。

（二） 在批復規定期限內，沒有實施拆遷和動工改造的項目，可申請退出，經區政府審核，并報市“三舊”改造工作領導小組批準后，可以退出。并可向區政府申請退回項目監管資金（不計利息）。

（三）列入“三舊”年度實施計劃的項目2年內有效，2年內未實施的，取消該項目。“三舊”改造項目經省、市政府批復并簽訂國有土地出讓合同后，項目改造主體1年內未動工建設的，或提出延期申請動工建設未獲批準的項目，區政府發函催促，仍然不按規定落實的，報市政府批準后，取消“三舊”項目改造主體資格。被取消“三舊”項目改造主體資格的，5年內不得再申請參與我市市轄區的“三舊”改造。

（四）對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優惠政策，并按《城鎮國有土地使用權和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第十七條相關規定實施處罰；對拆除重建或者新建部分超過規定的建設期限，建設用地面積未達到改造土地總面積的三分之一以上，或者投資額未達到投資總額百分之二十五以上的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）第十二條、第十四條相關規定處理；對借“三舊”改造為名騙取完善建設用地手續的，一經查實，嚴肅處理。

第十一章　附　則

第二十九條  本實施細則自印發之日起實施，有效期5年

第三十條  各縣（市）可參照本實施細則執行，也可參照本實施細則制定相關政策

第三十一條  市政府原出臺的“三舊”改造有關政策、意見與本細則不一致的以本細則為準；省和國家新出臺政策與本細則不相同的，按省和國家的新政策執行

附件：1.舊村莊全面改造成本構成指引

      2.“三舊”改造工作流程圖

      3.《清遠市市轄區“三舊”改造實施細則》政策解讀

方案

      4.《清遠市市轄區“三舊”改造實施細則》政策解讀

材料

附件1

舊村莊全面改造成本構成指引

附件2

     “三舊”改造工作流程圖

附件3

《清遠市市轄區“三舊”改造實施細則》

政策解讀方案

一、解讀材料提綱

（一）《清遠市市轄區“三舊”改造實施細則》（以下簡稱《實施細則》）的制訂背景。

（二）《實施細則》的制訂依據。

（三）《實施細則》的制訂過程。

（四）《實施細則》的主要內容。

（五）相關法律法規解讀。

（六）咨詢方式。

二、解讀材料形式

通過文字解讀《實施細則》制訂背景、制訂過程的合法性、以及對《實施細則》中的相關條款進行相應的說明。

三、解讀途徑

主要通過市政府網站和清遠市自然資源局網公示進行解讀，市民也可以通過政策解讀材料“（六）咨詢方式”中的聯系方式進行咨詢。

四、政策解讀時間

根據市政府印發《實施細則》時間和清府辦函〔2019〕13號文件要求確定。