清市價[2011]43號

關于印發《清遠市物業服務收費管理實施細則》的通知

各市、縣、自治縣、市轄區物價局、住房和城鄉建設局、房地產管理局，市經濟開發區經濟發展局，市區各物業服務企業、房地產開發企業：

　　為加強我市物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，我們制定了《清遠市物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二0一一年五月十九日

清遠市物業服務收費管理實施細則

　　第一條　為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣東省實施<中華人民共和國價格法>辦法》、《廣東省物業管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》等法律、法規及規定，結合我市實際，制定本細則。

　　第二條　本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為。

　　第三條　本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　第四條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。從事物業管理活動的物業服務企業應當具有獨立的法人資格，并依法取得相應的資質證明。

　　第五條　市物價局會同市住房和城鄉建設局負責本市行政區域內物業服務收費的管理監督工作，縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督工作。

　　第六條　業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務收費。

　　包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享受或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第七條　物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價。

　　別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　第八條　實行政府指導價的物業服務收費，由市、縣價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據不同類型及服務內容制定基準價及浮動幅度并公布，同時報市物價局、市住房和城鄉建設局備案。清遠市區的物業服務收費標準，由市物價局、市住房和城鄉建設局制定并公布，同時報省物價局、省住房和城鄉建設廳備案。

　　物業服務收費實行酬金制的，酬金標準按占物業服務支出的一定比例確定，具體標準由市、縣價格主管部門會同同級房地產行政主管部門另行制定并公布。

　　制定或調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。

　　第九條　實行政府指導價的住宅物業服務收費，具體標準由物業服務企業在當地指導價范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商確定，并報物業所在地價格主管部門備案。

　　實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。

　　前期物業管理階段的住宅物業，建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業的前期物業服務收費，應當按照政府指導價的有關規定執行。確需超過政府指導價標準的，應當報物業所在地的市、縣價格主管部門單獨核定。

　　物業服務企業因服務質量、成本變化、合同期限、以及政府指導價標準變動等原因需要調整或重新約定收費標準的，物業服務企業應當通過書面征求意見、記名表決等形式征求全體業主的意見，并在征求意見、記名表決前將征求意見或表決的事項、時間、地點等主要內容在物業管理區域的顯著位置公告，公告期不少于十五日。征求意見、記名表決的書面資料應有業主房號、姓名、聯系電話、業主意見等內容，并經業主簽名確認。

　　經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，應將書面征求意見、記名表決的結果在物業管理區域的顯著位置公告，公告期不少于三十天，并保留征求意見、記名表決的原始資料供業主和管理部門核查。公告期滿后，由物業服務企業與業主在政府指導價范圍內協商確定物業服務收費標準，重新簽訂物業服務合同后予以執行，并報當地價格主管部門備案。如重新約定的收費標準超過政府指導價標準的，應報當地價格主管部門核定。面積和業主人數的計算按照《廣東省物業管理條例》的規定執行。

　　第十條　實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　物業服務企業應當向全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主對公布的物業服務資金預決算或收支情況提出質詢時，物業服務企業應及時答復。

　　第十一條　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用；

　　（三）物業管理區域綠化養護費用；

　　（四）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（五）物業管理區域秩序維護費用；

　　（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（七）辦公費用；

　　（八）物業服務企業管理費分攤；

　　（九）物業服務企業固定資產折舊；

　　（十）經業主同意的其它費用。

　　政府有關部門依法對物業管理區域內的共用設施設備進行監督管理、檢驗服務等所收取的費用，在物業服務成本中列支。

　　第十二條　實行政府指導價的物業服務收費實行備案制度。物業服務企業初始收費、調整收費標準、以及變更已備案的有關事項，應到物業所在地價格主管部門備案。備案后，在物業未交付使用前，物業服務企業不得調整物業服務收費標準。

　　辦理物業服務收費備案時，物業服務企業應提交如下資料：

　　（一）物業服務收費備案申請表一式兩份；

　　（二）營業執照復印件；

　　（三）物業服務企業資質證書復印件；

　　（四）經物業所在地房地產行政主管部門備案的物業管理區域備案表復印件，物業服務合同（協議）原件、復印件；

　　（五）業主同意重新調整（約定）收費標準的證明材料；

　　（六）物業服務收費標準超過政府指導價的，需提供經價格主管部門核定具體標準的批復文件復印件。

　　備案后的物業管理區域依法成立業主大會的，物業服務企業應持當地房地產行政主管部門對成立業主大會的備案回執，到原備案的價格主管部門辦理注銷物業服務收費備案手續。

　　第十三條　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。專項維修資金的使用按照物業管理行政主管部門的有關規定執行。

　　第十四條　物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。

　　業主自有產權的車位（車庫）服務費按車位（車庫）數量計收。

　　第十五條　物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業服務費的時間、標準和方式。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權或者租賃權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第十六條　物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

　　第十七條　已經交付使用的房屋等物業，業主應當全額交納物業服務費，不得以未入住或未裝修等理由拒交物業服務費。建設單位出售物業時，已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。

　　業主長期拖延對已符合交付使用條件的房屋等物業進行接收的，按《商品房買賣合同》約定的交納前期物業服務費時間開始交納物業服務費。

　　第十八條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。與新建商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監控系統、信報箱等建設費用，一律計入開發建設成本之中，房地產開發企業及物業服務企業不得在房價之外另行收取。

　　第十九條　業主對其物業進行室內裝修，物業服務企業可向業主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、出入證押金或工本費、裝修保證金（押金），具體標準為：

　　（一）業主進行房屋室內裝修的，物業服務企業可與業主約定裝修保證金（押金）的收取和使用，裝修保證金（押金）按住宅不超過2000元/戶收取；住宅小區內的別墅、非住宅物業的裝修保證金（押金）收費標準由物業服務企業與業主根據裝修的規模協商確定。

　　裝修完畢后，物業服務企業應當根據約定及時進行檢查，沒有造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金（押金）應自檢查合格之日起15個工作日內全額退還給業主。

　　裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，由裝修業主按約定承擔修復或賠償的責任。對修復或賠償標準有異議的，可協商解決或通過法律途徑解決。

　　物業服務企業不得向業主收取裝修管理服務費。

　　（二）物業服務企業對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可向房屋裝修企業按每人每證不超過50元的標準收取出入證押金，證件完好退回后，應如數退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標準收取出入證工本費。

　　（三）裝修產生的垃圾和余泥渣土應放置在物業服務企業指定的區域內，由物業服務企業負責清運，清運費按建筑面積計收，住宅每平方米不超過3元；住宅小區內的別墅、非住宅物業的收費標準由物業服務企業與業主根據裝修的規模協商確定。

　　第二十條　物業服務企業不得使用排他性的手段或措施，限制業主自主選擇裝修企業或為業主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員，不得擅自向業主、上述企業或人員收取除第十九條規定之外的費用。

　　第二十一條　物業小區實行出入卡、證管理的，應當為業主免費提供每戶不少于3張出入證（或IC卡）。業主申請多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的，物業服務企業可按制作成本收取工本費，每張IC卡、出入證（智能感應式）工本費不超過25元，紙質出入證原則上不得收費。

　　第二十二條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有，并主要用于補充專項維修資金的不足，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十三條　建設單位在交付物業前，應當對物業服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤，服務合同約定在包干物業服務費中列支的，從其約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。物業服務企業辦公及生活等自用水、電、氣的費用，由物業服務企業負擔，不得向全體業主分攤。

　　為提高共用水、電費用分攤的透明度，凡屬向全體業主分攤的共用水、電費用，應當單獨列帳，向全體業主公布費用分攤的辦法和總金額以及各戶業主應負擔的金額等。不得把分攤的水、電費用與業主自用的水、電費用混合統收，或者擅自提高業主自用水、電的價格。

　　第二十四條  物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，其收費由雙方協商確定。

　　第二十五條　物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十六條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域的顯著位置，將服務等級內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示，自覺接受有關管理部門的檢查和業主監督。已取得預售許可和銷售現房的房地產經營者，要在公開房源時在商品房交易場所的醒目位置公示前期物業服務內容、服務標準及收費依據、收費標準。

　　第二十七條 物業服務企業應當遵守價格法律、法規和政策，建立健全明碼標價制度、價格投訴受理制度、物價員工作制度等各項內部價格管理制度，加強價格自律、自覺規范價格行為，不斷改善管理服務，為業主提供更好的服務。

　　第二十八條　對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業，可以向物業所在地價格主管部門申請協商調解。

　　第二十九條　物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處： 

　　（一）未經當地價格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；
    （二）擅自設立強制性收費項目的；
    （三）不實行明碼標價或不按規定明碼標價的；
    （四）不按規定備案的；
    （五）擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；
    （六）其他違反價格法律、法規規定的。
    第三十條　本細則由市物價局會同市住房和城鄉建設局負責解釋。
    第三十一條　本細則自2011年7月1日起執行。此前的規定與本細則相抵觸的，以本細則為準。原清遠市物價局、清遠市建設局《轉發廣東省物價局、廣東省建設廳關于貫徹國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法的通知〉》（清市價[2005]25號）同時廢止。